Tilgungs­rechner
Baufi­nan­zierung

  • Monatliche Rate berechnen
  • Laufzeit der Finanzierung berechnen
  • Detaillierter Tilungsplan
Jetzt berechnen

Tilgungs­rechner Baufi­nan­zierung

Was kostet mich meine geplante Finanzierung? Eine wichtige Frage, die alle Immobilienkäufer auf dem Weg in die eigenen vier Wände bewegt. Unser Tilgungsrechner Baufinanzierung liefert Ihnen schnell die Antwort. Mit nur wenigen Klicks erfahren Sie, welche monatliche Rate Sie erwartet und sogar wie hoch die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung sein wird. Probieren Sie ganz einfach aus, wie sich Ihre monatliche Belastung je nach Zinsbindung und Tilgungssatz verändert. Welche Konditionen passen zu Ihrem Budget? Der Tilgungsrechner für die Baufinanzierung verrät es Ihnen.

Tilgungs­rechner Baufi­nan­zierung

Wer in Deutschland eine Immobilie erwirbt, greift bei der Finanzierung in den meisten Fällen zu einem Annuitätendarlehen. Es ist die beliebteste Form der Finanzierung bei eigengenutztem Wohnraum im deutschsprachigen Raum. Im direkten Vergleich zu einem Kredit mit einem variablen Zinssatz bietet ein annuitätisches Darlehen einen hohen Grad an Sicherheit bei der persönlichen Finanzplanung. Über die gesamte Zeit der Zinsbindung bleibt die monatliche Belastung, die sogenannte Annuität, unverändert. Es existieren keinerlei Einflussgrößen, die die monatliche Kreditrate verändern. Das zuständige Kreditinstitut steht für diese konstant bleibende Rate ein.

Die Besonderheit bei einem Annuitätendarlehen ist zweifelsohne die gleichbleibende Monatsrate. Diese setzt sich aus einem Zinsanteil und der vereinbarten Tilgung zusammen. Monat für Monat verschiebt sich dabei das Verhältnis zwischen beiden Parametern. Überwiegt zu Beginn der Immobilienfinanzierung noch der Anteil der Zinsen, so wächst im Laufe des Kredits zunehmend der Anteil der Tilgung an. Durch die Tilgung wird der noch offene Darlehensbetrag stetig reduziert. Somit sinkt automatisch auch der Zinsanteil. Weniger Zinsen bedeuten bei einer Annuität, dass zunehmend mehr Geld in die Tilgung fließt.

Dabei gilt die einfache Regel: Je höher die Tilgungsrate ausfällt, desto schneller reduziert sich die noch offene Kreditsumme. Allerdings sorgt eine hohe Tilgungsrate auch für eine hohe finanzielle Belastung jeden Monat. Wer eine schnelle Tilgung anstrebt, muss zwingend über ein gutes Einkommen verfügen, dass die monatliche Belastung mühelos abfedert. Entsprechend muss die gewählte Tilgungsrate auch zu dem eigenen Finanzrahmen passen.

Neben der Tilgung spielt die mit der Bank vereinbarten Zinsbindung eine zentrale Rolle bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung oder eines Hauses. Diese Frist gibt an, über welchen Zeitraum sich die Bank oder die Sparkasse verpflichtet, den vereinbarten Zinssatz zu garantieren. Unabhängig von der aktuellen Zinslage entscheidet sich der größte Anteil der Kreditnehmer für eine Zinsbindung von 10 Jahren. Grundsätzlich kann sich eine Zinsbindung über eine Dauer von 5, 10, 15 oder 20 Jahre erstrecken. Einige Banken bieten sogar eine noch längere Zinsbindungsfrist an.

Natürlich lassen sich Kreditinstitute eine verlängerte Zinsbindung auch bezahlen. Dies schlägt sich in zusätzlichen Zinsaufschlägen nieder. Allerdings bietet es sich in der aktuellen Niedrigzinsphase durchaus an, eine langfristige Zinsbindung mit der jeweiligen Bank einzugehen. In diesem Fall kann sich der Kreditnehmer über einen langen Zeitraum die günstigen Zinsen sichern. Die daraus gewonnen Ersparnisse lassen sich idealerweise in eine erhöhte Tilgung stecken. Dennoch sind nur wenige Darlehensnehmer in der Lage, bereits im Rahmen der ersten Zinsbindung den Kredit für die eigene Immobilie vollständig abzulösen. Meist bleibt eine Restschuld bestehen, die über eine Anschlussfinanzierung erneut finanziert werden muss. Auch hier handelt der Kreditnehmer mit der jeweiligen Bank eine individuelle Tilgung aus.

Wie sieht die optimale Tilgungsrate aus?

Somit stellt sich die Frage, wie lässt sich die optimale Tilgung ermitteln? Eine einfache, kostenlose und unverbindliche Methode ist die Nutzung eines Tilgungsrechners. Mit ihm lassen sich unterschiedliche Tilgungsraten durchspielen. Die dabei ermittelten Ergebnisse (beispielsweise die monatliche Belastung oder die offene Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung) lassen sich direkt miteinander vergleichen. Für die Bewertung der ermittelten Werte ist im Vorfeld eine eigene Zielsetzung durchaus hilfreich. So sind eine möglichst niedrige monatliche Belastung oder das schnelle Abbauen der Kreditbelastung mögliche Entscheidungskriterien für das Finden der passenden Tilgungsrate.

Tilgungs­rechner: Hohe Benut­zer­f­reund­lichkeit

Die Anwendung unseres Tilgungsrechners ist denkbar einfach und ohne jegliche Fachkenntnisse möglich. Der angehende Kreditnehmer muss dazu keinen zeitaufwendigen Termin mit seinem Finanzierungsberater in Anspruch nehmen. Die notwendigen Berechnungen lassen sich einfach vom heimischen Rechner aus durchführen. Einzige Voraussetzung: Der Anwender muss seine persönlichen Daten, die für die anstehende Immobilienfinanzierung notwendig sind, griffbereit zur Hand haben. So müssen der benötigte Darlehensbetrag, der Kaufpreis der Immobilie, die benötigte Dauer der Sollzinsbindung, der Termin der ersten Ratenzahlung und natürlich die gewünschte Tilgungsrate für eine anstehende Baufinanzierung eingetragen werden. Daraus ermittelt der Tilgungsrechner automatisch die benötigten Daten.

Die Berechnungen mit dem Tilgungsrechner starten

Nach dem Aufruf des Tilgungsrechners ist zunächst die Eingabe des Darlehensbetrages erforderlich. Auf eine direkte Eingabe von einem Betrag wird an dieser Stelle bewusst verzichtet, um mögliche Fehleingaben zu vermeiden. Vielmehr lässt sich der betreffende Betrag einfach per Schieberegler auswählen. Durch das einfache Verschieben des Reglers wird die gewünschte Summe ausgegeben. Der Anwender benutzt den Regler solange, bis der benötigte Betrag am Bildschirm erscheint.

Bei dem Darlehensbetrag handelt es sich um den Betrag, der als Kredit bei einer Bank oder Sparkasse aufgenommen werden soll. Zur Ermittlung des benötigten Darlehens nutzen Sie folgende Formel:

Kaufpreis + Nebenkosten – Eigenkapital = Darlehensbetrag

  • Der Kaufpreis ist der Betrag, der beispielsweise im Exposé oder im Kaufvertrag der betreffenden Immobilie ausgewiesen steht.
  • Auf den Kaufpreis werden nun die anfallenden Nebenkosten addiert. Abhängig von der jeweiligen Region muss der Käufer zwischen 10 und 15 Prozent auf den eigentlichen Kaufpreis der Immobilie dazurechnen. Es fallen Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie mögliche Maklergebühren an. Dabei variieren die Maklerprovision und die Grunderwerbssteuer von Bundesland zu Bundesland. Den jeweiligen passenden Prozentsatz für die eigene Region findet man im Internet.
  • Eine wichtige Rolle bei der Ermittlung der passenden Immobilienfinanzierung spielt das zur Verfügung stehende Eigenkapital. Grundsätzlich gilt: Je höher der Anteil des Eigenkapitals ist, desto bessere Konditionen räumt ein Kreditinstitut für die benötigte Finanzierung ein. Zudem reduziert ein hoher Anteil an Eigenkapital auch die benötigte Darlehenssumme. Dies wiederum reduziert die monatliche Belastung, wenn nur ein geringerer Teil an Fremdkapital für den Erwerb der Immobilie notwendig ist.

Im nächsten Schritt erfolgt die Eingabe im Pflichtfeld Kaufpreis. Auch an dieser Stelle muss der Anwender keinen Einzelbetrag manuell einsetzen, sondern es lässt sich mit Hilfe des Schiebereglers benutzerfreundlich der gewünschte Preis auswählen. Wer seine Kalkulation für eine Bestandsimmobilie ermitteln will, gibt hier den normalen Kaufpreis ein. Bei einem Neubau-Projekt sind die Baukosten einzutragen.

Anschließend muss der Anwender die gewünschte Sollzinsbindungsfrist angeben. Es stehen die klassischen Fristen von 5 Jahren, 10 Jahren, 15 Jahren oder 20 Jahren zur Auswahl. Auch hier muss die gewünschte Dauer nur per Mausklick ausgewählt werden. Für welche Zinsbindung sich der Nutzer entscheidet, ist individuell abhängig von seiner finanziellen Ausrichtung und dem jeweiligen Immobilienprojekt.

Das Feld Sollzins pro Jahr wird durch den Tilgungsrechner automatisch errechnet. Eine Eingabe seitens des Anwenders ist nicht notwendig. Anhand der individuellen Eingaben wird der entsprechende Sollzins zeitnah ermittelt.

Es folgt das Pflichtfeld Erste Ratenzahlung. Für den Anwender existieren zwei unterschiedliche Möglichkeiten der Eingabe. Der Anwender kann den gewünschten Termin für die erste Rate direkt eintragen oder es öffnet sich alternativ unterhalb des Feldes eine Kalenderansicht. Hier kann per Mausklick der gewünschte Termin ausgewählt werden. Das ausgewählte Datum wird automatisch in das darüberliegende Feld übernommen. In der Regel erfolgt die erste Ratenzahlung bei einer Immobilienfinanzierung nach erfolgter Vollauszahlung des betreffenden Kreditbetrages.

Als letzte Eingabe ist der gewünschte Tilgungssatz gefragt, der in das Feld Anfängliche Tilgung pro Jahr vom Nutzer des Tilgungsrechners eingetragen wird. Die Spanne der Tilgung reicht von 0,50 Prozent bis 10 Prozent. Die Wahl des betreffenden Tilgungssatzes erfolgt ebenfalls über einen Schieberegler.

Grundsätzlich ist es zwingend notwendig, alle angegebenen Pflichtfelder auszufüllen. Nur dann erfolgt die Berechnung des Tilgungsrechners. Dies lässt sich über den Schalter „Berechnen“ starten. Liegt die Kalkulation nach wenigen Augenblicken vor, so erscheinen die ermittelten Daten neben dem Eingabefeld des Rechners. Zur Übersicht werden nochmals die folgenden Eingabewerte ausgegeben: Darlehensbetrag, Wert/Kaufpreis des Objekts, die anfängliche Tilgung, der Sollzinssatz und die Dauer der Sollzinsbindung.

Zu der jeweiligen Berechnung gehören auch die automatische Ermittlung des prozentualen Beleihungswertes und des effektiven Jahreszinses der gewählten Finanzierung. Darüber hinaus ermittelt der Kalkulator die monatliche Darlehensrate und die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung. Über die Schaltfläche „Tilgungsplan anzeigen“ wird in einem eigenen Fenster der ermittelte Tilgungsplan am Bildschirm angezeigt. Idealerweise lässt sich der Plan auch auf einem Drucker ausgeben.

Hinweis: Die Funktion zum Ausdrucken des Tilgungsplanes sollte in jedem Fall genutzt werden, wenn unterschiedliche Berechnungen miteinander verglichen werden sollen. Zumal die einzelnen Eingaben und Ergebnisse nicht abgespeichert werden können. Nur durch einen Ausdruck lassen sich unterschiedliche Berechnungen beibehalten.

Persön­­liche Beratung

Eine gute Baufinanzierung ist individuell auf Sie und Ihre Lebenssituation abgestimmt. Bei der Hüttig & Rompf AG setzen wir deshalb ganz auf eine persönliche Beratung. Unsere Finanzierungsprofis stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite – direkt und immer erreichbar. Vereinbaren Sie gleich einen Beratungstermin.

Wann lohnt sich die Nutzung des Tilgungs­rechners?

Der Einsatz des Tilgungsrechners ist für jeden Käufer einer Immobilie von Interesse, der bei der Finanzierung ein Darlehen von der Bank oder von der Sparkasse benötigt. Dies gilt gleichermaßen für den Kauf einer Bestandsimmobilie oder eines Neubaus. Der Tilgungsrechner bietet eine schnelle und verbindliche Chance, eine erste Kalkulation anhand der eigenen Eckdaten direkt am heimischen Rechner zu erstellen. Dabei liefert der Online-Rechner in kürzester Zeit erste Ergebnisse.

Wer den Kauf einer Immobilie plant, hat in den meisten Fällen kaum eine konkrete Vorstellung, welche monatliche Belastung durch den Erwerb von eigengenutztem Wohnraum auf den Einzelnen zukommt. Somit ist ein Tilgungsrechner ein guter Einstieg, um sich eine ungefähre Vorstellung über die entstehenden Kosten zu machen. Zudem können verschiedene Berechnungen mit abweichenden Parametern durchgespielt werden. So lässt sich unverbindlich mit verschiedenen Werten die optimale Finanzierung finden. Die so gewonnenen Erkenntnisse können anschließend in dem Beratungsgespräch mit dem persönlichen Immobilienfinanzierer einfließen.

Hinweis: Die ermittelten Ergebnisse des Tilgungsrechners bieten nur eine modellhafte Kalkulation. Die gewonnenen Ergebnisse stellen natürlich kein verbindliches Angebot dar. Die errechneten Werte können daher maßgeblich von einem verbindlichen Angebot einer Bank oder Sparkasse abweichen.

Letztendlich erfährt der Nutzer des Tilgungsrechners durch die unterschiedlichen Berechnungen auf einfache Weise die Abhängigkeit zwischen Darlehensbetrag, Kaufpreis der Immobilie, der Dauer der Zinsbindung und der anfänglichen Tilgung. Zumal die relevanten Parameter einen direkten Einfluss auf die monatliche Belastung und die verbleibende Restschuld haben.

Hinweis: Zusätzlich zu dem Tilgungsrechner lassen sich die eigenen Erkenntnisse noch durch einen Sollzinsbindungsrechner und ein Kauf-/Mietrechner vertiefen. Der Rechner zur Zinsbindungsdauer liefert eine mögliche Entscheidungshilfe für die optimale Zinsbindung bei einer Immobilienfinanzierung. Der Kauf-/Mietrechner stellt die aktuelle Miete einer zukünftigen monatlichen Belastung durch ein Darlehen gegenüber. Mit den vorhandenen Online-Rechnern lässt sich der Immobilienwunsch aus finanzieller Sicht unverbindlich überprüfen. Die gewonnenen Daten bieten eine gute Grundlage für ein anstehendes Beratungsgespräch mit dem persönlichen Finanzierungsberater.

Nützliche Tipps im Umgang mit dem Tilgungsrechner

Die folgenden Hinweise sorgen dafür, dass die Ergebnisse des Online-Tilgungsrechners für den Anwender besser einzuordnen sind.

  • Die Berechnungen des vorliegenden Tilgungsrechners bieten nur eine sehr vereinfachte Form einer Immobilienfinanzierung. Die tatsächliche Bewertung einer Immobilie und die anschließende Kalkulation basiert bei einem Kreditinstitut auf einer größeren Zahl an Bewertungskriterien. Entsprechend kann in der Praxis das Ergebnis des Tilgungsrechners von der tatsächlichen Berechnung einer Bank deutlich abweichen. Die Ergebnisse des Online-Rechners bieten nur eine erste Einschätzung einer möglichen Finanzierung und kann ein Gespräch mit einem unserer erfahrenen Finanzierungsberater nicht ersetzen.

  • Die niedrigste monatliche Belastung bietet nicht in jedem Fall den besten Weg zu einer eigenen Immobilie. Eine Alternative kann das schnellere Abtragen des Darlehens sein. Dies wiederum erfolgt in der Regel durch eine höhere Wahl der Tilgung.

  • Gleiches gilt auch bei dem gewählten Zinssatz. Nicht immer ist der niedrigste Zinssatz die beste Entscheidung. Beispielsweise können Kapitalanleger die monatliche Zinsbelastung steuerlich geltend machen. In diesem Fall ist eher ein höherer Zinssatz sinnvoll. Eine exakte Bewertung der finanziellen Lage des Immobilienkäufers kann ein Steuerberater oder ein Finanzierungsexperte abgeben.

  • Eine weitere wichtige Komponente bei einer anstehenden Immobilienfinanzierung ist die optimale Dauer der Zinsbindung. Zunächst liefert die aktuelle Situation auf den Finanzmärkten wichtige Hinweise bei der anstehenden Entscheidung. In der aktuellen Niedrigzinsphase ist im Regelfall eine lange Zinsbindung anzustreben. Eine weitere Entscheidungshilfe bietet der Sollzinsbindungsrechner auf dieser Seite.

  • Die Berücksichtigung einer Sondertilgung ist in dem vorliegenden Tilgungsrechner nicht möglich. Bei Bedarf muss die zusätzliche Berechnung manuell vorgenommen werden.

  • Auch ein separater Ausweis von Eigenkapital ist bei dem Online-Rechner nicht vorgesehen. Das eingesetzte Eigenkapital ergibt sich aus der Differenz von Darlehensbetrag und Kaufpreis / Baukosten des Objekts. Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung einfließt, desto bessere Konditionen räumt die zuständige Bank ein. Zudem reduziert ein hoher Anteil an Eigenkapital den benötigten Kreditrahmen.

  • Bei der Eingabe des Kaufpreises müssen für eine korrekte Kalkulation auch die anfallenden Nebenkosten berücksichtigt werden, da diese ebenfalls vom Käufer der Immobilie getragen werden. Nur wer die Nebenkosten vollständig durch den Einsatz von Eigenkapital abdeckt, kann diese Kosten in der Berechnung des Tilgungsrechners unberücksichtigt lassen.

  • Wer verschiedene Finanzierungen mit dem Kreditrechner durchspielen will, sollte sich jeweils den dazugehörigen Tilgungsplan ausdrucken. Hierüber werden die Unterschiede zwischen den unterschiedlichen Kalkulationen am deutlichsten.

  • Ein Darlehen mit Tilgungsaussetzung kann von dem Online-Rechner nicht dargestellt werden. Auch hier muss eine mögliche Berechnung manuell erfolgen.

Ihre Finan­­zierung einfach berechnen

Praktisch, schnell und kostenlos: Mit unserem Kauf-/Mietrechner, dem Annuitätenrechner und dem Sollzinsbindungsrechner können Sie verschiedene Finanzierungsvarianten ganz bequem online berechnen.

Was ist der Kaufpreis?

Der Tilgungsrechner unterscheidet zwischen Darlehensbetrag und Kaufpreis / Baukosten des Objekts. Hinter dem Begriff des Darlehensbetrages verbirgt sich die Kreditsumme, die bei einer Bank als Darlehen in Anspruch genommen wird. Bei der Ermittlung der jeweiligen Beträge ergibt sich somit: Der Darlehensbetrag ergibt sich aus dem Kaufpreis der Immobilie, zuzüglich der Nebenkosten und abzüglich des vorhandenen Eigenkapitals.

Bei dem Kaufpreis handelt es sich um den Betrag, der durch den Erwerb der Immobilie fällig wird. Bei einer Bestandsimmobilie erhält der Käufer den vereinbarten Kaufpreis als Gegenleistung für das verkaufte Haus oder die Eigentumswohnung. Bei einem Neubau ist der Kaufpreis gleichzusetzen mit den Baukosten.

Damit die Berechnung des Tilgungsrechners auch der tatsächlichen Finanzierung entspricht, müssen zwingend bei der Position des Kaufpreises die anfallenden Nebenkosten berücksichtigt werden. Abhängig, in welchem Bundesland sich die zu finanzierende Immobilie befindet, muss der Immobilienkäufer mit rund 10 bis 15 Prozent an Nebenkosten rechnen.

Zu den Nebenkosten zählen Aufwendungen für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eventuelle Maklergebühren. Hierbei muss beachtet werden, dass die fällige Maklerprovision sowie die Grunderwerbsteuer in den verschiedenen Bundesländern unterschiedlich ausfallen. Diese Nebenkosten müssen daher unbedingt in der eigenen Berechnung berücksichtigt werden, da diese beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen.

Zudem ergeben sich zusätzliche Nebenkosten bei einem Neubau-Projekt. Dies betrifft beispielsweise die Kosten für eine Baugenehmigung, mögliche Erschließungskosten sowie zusätzliche Versicherungsleistungen, die bei einer Bestandsimmobilie überhaupt nicht anfallen. Fakt ist: Die Nebenkosten erhöhen nicht den Beleihungswert der erworbenen Immobilie, der bei der Bewertung seitens der Bank oder Sparkasse herangezogen wird. Einzige Ausnahme bilden die Baunebenkosten bei einem Neubau. Diese werden in der Regel von einem Kreditinstitut mitfinanziert.

Idealerweise sollten die entstehenden Nebenkosten unbedingt aus dem persönlichen Eigenkapital beglichen werden. Fachleute (z.B. Handelsblatt) empfehlen hier eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent. Zumal nur wenige Kreditgeber die Nebenkosten über den angestrebten Immobilienkredit abdecken. Auf jedem Fall muss in diesem Fall der Darlehensnehmer mit zusätzlichen Zinsaufschlägen rechnen, die so die benötigte Baufinanzierung verteuern.

Was ist eine Sollzins­bin­dungs­frist?

Wer eine Immobilie erwirbt und diese mit Hilfe eines Darlehens von der Bank finanziert, muss in der Regel viele Jahre dafür einplanen. Bei vielen Käufern sind dafür 30 bis 40 Jahre notwendig, bis die eigene Immobilie vollständig schuldenfrei ist. Im Gegensatz dazu gewährt eine Bank für eine anstehende Baufinanzierung meist nur eine Zinsfestschreibung von wenigen Jahren. Die übliche Zinsbindung beläuft sich bei den meisten Kreditverträgen auf eine Dauer von 5, 10, 15 oder sogar 20 Jahren. In einzelnen Fällen ist auch eine noch längere Zinsbindung möglich.

Der jeweilige Zinssatz kann der Darlehensnehmer mit der jeweiligen Bank vor dem Abschluss des Kreditvertrages vereinbaren. Während des vereinbarten Zeitraums bleibt der vertraglich zugesicherte Zinssatz für die gesamte Laufzeit des Immobilienkredits unverändert. Selbst wenn sich die Zinsen während der Zeitspanne am Kapitalmarkt deutlich verändern, bleibt der mit der Bank vereinbarte Zinssatz gleich. Für den Kreditnehmer bedeutet dies eine hohe Planungssicherheit, da die monatliche Belastung durch die Immobilienfinanzierung unverändert bleibt. Je länger die Zinsbindung läuft, desto höher fällt allerdings der Zinssatz seitens des Kreditinstituts aus. Zumal die Bank so auch ein höheres potenzielles Zinsänderungsrisiko abdecken muss.

Sofern nach der Zinsbindung weiterhin eine Restschuld besteht, muss der Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung mit dem Kreditinstitut abschließen. Dabei hat der Darlehensnehmer die Möglichkeit, auch mit einer anderen Bank oder Sparkasse die notwendige weiterführende Finanzierung abzuschließen.

Bei dem vorliegenden Tilgungsrechner hat der Online-Nutzer die Wahl bei der Zinsbindung von 5, 10, 15 oder 20 Jahren. Per Mausklick wählt der Anwender den gewünschten Wert aus.

Grundsätzlich stellt sich natürlich stets die Frage nach der optimalen Zinsbindung. Auch hier liefert der Tilgungsrechner erste Anhaltspunkte. Zusätzlich steht der Sollzinsbindungsrechner online zur Verfügung, der ebenfalls ein nützliches Werkzeug darstellt, wenn es um die Dauer der Sollzinsbindung geht. Darüber hinaus sind die eigene finanzielle Situation und die aktuelle Zinsentwicklung wichtige Entscheidungskriterien.

Bei der Wahl der besten Zinsbindung existiert zudem eine einfache Regel: Liegt aktuell ein sehr niedriges Zinsniveau am Markt vor und ist ein möglicher Zinsanstieg denkbar, ist eine langfristige Zinsfestschreibung die beste Entscheidung. In diesem Fall kann der Kreditnehmer für lange Zeit von den guten Konditionen bei seiner Immobilienfinanzierung profitieren. Kombiniert mit einer höheren Tilgung ist das Eigenheim schneller abbezahlt. Befinden sich die Zinsen hingegen auf einem hohen Niveau und ein Sinken der Kreditzinsen ist mittelfristig möglich, dann ist eine Immobilienfinanzierung mit einer kürzeren Zinsbindung die bessere Wahl. Auf jeden Fall sollte der angehende Kreditnehmer zur optimalen Sollzinsbindung seinen zuständigen Finanzberater befragen.

Was ist der Sollzins pro Jahr?

Ein Kreditinstitut berechnet für die Bereitstellung eines Darlehens die ausgewiesenen Zinsen. Bei der Berechnung unterscheidet man grundsätzlich zwischen dem Sollzins und dem Effektivzins. Der Sollzinssatz stellt die tatsächlichen Kosten für das zur Verfügung gestellte Geld dar. Wer allerdings unterschiedliche Darlehensangebote miteinander vergleichen möchte, berücksichtigt idealerweise den Effektivzins. Die Bank ist dabei verpflichtet, diesen für jeden Kredit verbindlich auszuweisen. Im Vergleich zum Sollzins werden bei dem Effektivzins auch Zinszahlungs- und Verrechnungstermine eingerechnet. Der Kreditnehmer ist daher vom Gesetz her verpflichtet, die jährlichen Gesamtkosten eines Darlehens für eine Immobilie auszuweisen.

Auch bei dem Tilgungsrechner werden der Soll- und Effektivzinssatz für eine mögliche Finanzierung ausgewiesen. Dabei handelt es sich natürlich nur um eine unverbindliche Modellrechnung. Die ermittelten Zinssätze können im Vergleich zu einem konkreten Angebot einer Bank abweichen. Beide Zinssätze werden von dem Online-Rechner rechnerisch ermittelt. Eine manuelle Eingabe ist nicht vorgesehen. Einen direkten Einfluss auf die jeweiligen Zinssätze haben der gewählte Darlehensbetrag und die Sollzinsbindung.

Bei der Berechnung des Rechners wird die Höhe des Darlehens mit dem Kaufpreis (Baukosten des Objekts) in ein direktes Verhältnis gesetzt. So wird auch das vorhandene Eigenkapital bei der Kalkulation berücksichtigt. Der daraus resultierende Beleihungswert gibt den prozentualen Anteil des Objektwerts an, der durch einen Kredit finanziert wird. Hier gilt: Je niedriger der Beleihungsauslauf ausfällt, desto niedriger ist der Sollzins.

Auch die Länge der Zinsbindung wirkt sich auf die Höhe des Sollzins aus. Je kürzer die Sollzinsbindung ist, desto mehr sinkt der Sollzinssatz. Im umgekehrten Fall lässt sich eine Bank eine langfristige Zinsbindung mit Zinsaufschlägen bezahlen.

Wann beginnt die Raten­zahlung?

Beim Tilgungsrechner gibt es das Eingabefeld „Erste Ratenzahlung“. Bei der Nutzung des Online-Rechners wird idealerweise in dieses Feld das Datum der Vollauszahlung des Kredits eingesetzt. Zu diesem Termin setzt in der Regel auch die Tilgung bei der Finanzierung ein. Hierbei muss zwischen Bestandsimmobilie und Neubau-Projekt unterschieden werden.

Eine Vollauszahlung des Kreditbetrages erfolgt bei einer bestehenden Immobilie (Bestandsimmobilie) bereits einige Wochen nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages. Mit der sogenannten Fälligkeitsmitteilung bestätigt der Notar, dass alle Voraussetzungen für den Übergang des Immobilienbesitzes erfüllt sind. Damit wird der Käufer der Immobilie in Kenntnis gesetzt, wie die Bezahlung des Kaufpreises erfolgen soll.

Bei dem Neubau einer Immobilie erfolgt grundsätzliche die Bezahlung nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MABV). Hierbei richtet sich die Bezahlung nach dem jeweiligen Baufortschritt der Immobilie. Dabei sind die einzelnen Bauphasen und die damit verknüpften Leistungen genau im Kaufvertrag aufgeführt. Erst wenn die letzte Bauphase komplett beendet ist und die Abnahme durch den Käufer erfolgt ist, kann die letzte Zahlung fließen. Erst zu diesem Zeitpunkt gilt die Vollauszahlung des Kredits als erfüllt.

Bei der Eingabe des Termins der ersten Ratenzahlung ergeben sich somit bei dem Tilgungsrechner unterschiedliche Voraussetzungen. Bei einer Bestandsimmobilie gibt der Anwender das Datum gemäß der Fälligkeitsmitteilung des Notars an. Hingegen wird bei einem Neubau der Termin angesetzt, zu dem der Neubau nach Vertrag vollständig fertiggestellt ist. Die endgültige Fertigstellung ist den Verkaufsunterlagen oder dem Kaufvertrag zu entnehmen. Die korrekte Eingabe des Datums ist für die anschließende Berechnung des Tilgungsrechners ausschlaggebend. Auf dieser Basis wird der Tilgungsplan online erstellt.

Welche Tilgung wählen?

Eine der wichtigsten Optionen bei einer anstehenden Baufinanzierung ist die Wahl des optimalen Tilgungssatzes. Die Höhe der Tilgung gibt den Umfang der Rückzahlung des Darlehens an. Dabei muss der gewählte Tilgungssatz unbedingt auf das individuelle Einkommen und die finanzielle Situation abgestimmt sein. Zudem ist auch das vorliegende Zinsniveau ausschlaggebend. In einer Niedrigzinsphase ist es daher ratsam, die Ersparnis für den Kredit direkt in die Tilgung zu investieren. Die Folge ist eine schnellere Entschuldung der eigenen Wunschimmobilie. Sind hingegen die Kreditzinsen auf einem hohen Niveau, bedeutet ein hoher Tilgungssatz eine zusätzliche Belastung des eigenen Finanzplans.

Mit einer höheren Tilgungsrate lässt sich die Kreditdauer deutlich reduzieren. Die Immobilie ist rascher entschuldet. Der Kreditnehmer spart mittelfristig Geld ein. Wer sich jedoch in einer Phase der niedrigen Zinsen zusätzlich für eine geringe Tilgung entscheidet, läuft Gefahr langfristig kaum die Schuldenlast zu verringern. Fallen dann bei einer fälligen Anschlussfinanzierung die Restschuld und der Zinssatz weiterhin hoch aus, muss der Kreditnehmer mit einer sehr hohen monatlichen Belastung rechnen. Im schlimmsten Fall übersteigt die Belastung den finanziellen Rahmen des Darlehensnehmers, die Immobilie muss möglicherweise verkauft werden.

Wer die Tilgung seiner Immobilienfinanzierung direkt an sein persönliches Budget anpassen möchte, hat zusätzlich die Möglichkeit eines Tilgungssatzwechsels. Viele Banken und Sparkassen erlauben während der Zinsbindung eine mehrmalige Anpassung der Tilgungsrate. Dieser Service ist bei den meisten Kreditinstituten kostenlos. Wer allerdings häufiger eine Tilgungsänderung durchführen möchte, muss mit zusätzlichen Kosten seitens der Bank rechnen. Eine Tilgungsänderung ist auf jedem Fall ein effektives Instrument aktiv in die aktuelle Immobilienfinanzierung einzugreifen. Wer beispielsweise durch ein höheres Einkommen seine momentane Finanzsituation deutlich verbessert, kann durch einen Tilgungssatzwechsel auch die eigene Baufinanzierung optimieren.

Welche Tilgungs­mo­delle gibt es?

Wer beim Kauf einer Immobilie eine Finanzierung benötigt, kann zwischen zwei unterschiedlichen Tilgungsmodellen wählen. Die meisten Darlehensnehmer entscheiden sich für ein traditionelles Annuitätendarlehen. Hierbei erfolgt über die gesamte Laufzeit des Kredits eine Tilgung mit einem festen Zinssatz. Die Alternative dazu stellt ein endfälliges Darlehen dar, häufig auch als Festdarlehen bezeichnet. Hierbei erfolgt über die gesamte Laufzeit des Kredits keine Tilgung. Der Darlehensnehmer zahlt erst am Ende der Laufzeit den gesamten Kreditbetrag zurück.

Das Annuitätendarlehen

Ein Annuitätendarlehen wird besonders bei Selbstnutzern bevorzugt. Hier erfolgt eine Tilgung mit jeder monatlichen Kreditrate. Entsprechend wird diese Ausprägung eines Immobilienkredits auch als Tilgungsdarlehen bezeichnet. Jede Kreditrate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen (Annuität). Innerhalb jeder Rate steht eine sinkende Zinslast einer steigenden Tilgung gegenüber. Dennoch bleibt die Kreditrate über die gesamte Laufzeit des Darlehens gleich. Viele Kreditinstitute bieten während der Zinsfestschreibung die Möglichkeit an, einen Tilgungssatzwechsel vorzunehmen. In vielen Fällen ist dieser Wechsel kostenlos, allerdings muss diese Option im Kreditvertrag enthalten sein. Ein Wechsel ist besonders dann interessant, wenn sich das aktuelle Einkommen des Kreditnehmers maßgeblich verändert hat.

Hinweis: Der Tilgungsrechner berücksichtigt nur die klassische Kreditform des Tilgungsdarlehens. Der Anwender kann einen Tilgungssatz von 0,50 Prozent bis zu 10 Prozent in seiner Berechnung individuell einsetzen.

Das endfällige Darlehen

Im Gegensatz zum klassischen Annuitätendarlehen erfolgt bei einem Festdarlehen während der Kreditlaufzeit keine Tilgung. Der Darlehensnehmer beschränkt sich ausschließlich auf der Zahlung der anfallenden Zinsen. Der vollständige Darlehensbetrag muss erst zum Ende der Laufzeit vollständig an die Bank zurückgezahlt werden. Die eigentliche Tilgung wird in der Regel durch die Abtretung einer Lebensversicherung oder eines Bausparvertrags besichert. Dabei werden die Laufzeiten des Kredits und der Versicherung (Bausparvertrag) miteinander abgestimmt. Nur so kann die vollständige Rückzahlung aus dem gleichzeitig fällig werdenden Vertrag erfolgen. Besonders Kapitalanleger bevorzugen das endfällige Darlehen, da bei diesem Tilgungsmodell eine gleichbleibend hohe Zinslast vorliegt. Diese wiederum kann steuerlich geltend gemacht werden.

Die Sonderform des Volltilgerdarlehens

Eine besondere Ausprägung eines Annuitätendarlehens stellt das sogenannte Volltilgerdarlehen dar. Auch hier wird über die gesamte Laufzeit der Immobilienfinanzierung eine gleichbleibende Kreditrate mit der Bank vereinbart. Allerdings fällt die Tilgung so hoch aus, dass am Ende der Laufzeit das Darlehen vollständig abgetragen ist. Diese spezielle Kreditform wird besonders von Kreditnehmern bevorzugt, die über ein hohes Einkommen verfügen.

Verschiedene Kreditinstitute bieten Immobilienfinanzierungen auf Basis dieser besonderen Tilgungsform an. Bei dieser speziellen Ausprägung einer Immobilienfinanzierung werden meist zusätzliche Nachlässe eingeräumt. Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase bietet sich ein Volltilgerdarlehen an, da aufgrund der günstigen Zinsen sehr hohe Tilgungsraten möglich sind. So kann eine Finanzierung mit einer begrenzten Laufzeit realisiert werden. Für die Finanzierung einer Immobilie ist somit nur ein einziges Darlehen notwendig. Eine Anschlussfinanzierung ist nicht notwendig. Der Darlehensnehmer ist dann bereits nach 10 bis 15 Jahren schuldenfrei.

Wer allerdings die die gesamte Hypothek über eine begrenzte Laufzeit tilgen möchte, muss in der Regel über ein sehr hohes Einkommen verfügen. Abhängig von der Höhe des Immobilienkredits kann bei einer sehr hohen Tilgungsrate eine beträchtliche Monatsrate auf den Kreditnehmer zukommen. Daher muss das eigene Einkommen diese hohe Kreditrate über die gesamte Laufzeit abdecken. Der Kreditnehmer muss diese hohe monatliche Belastung zwingend verkraften können. Zumal über die gesamte Laufzeit keine Chance auf einen veränderten Zinssatz besteht. Die bei dem Abschluss des Kreditvertrags vereinbarten Konditionen bleiben bis zum Ende der Zinsbindung bestehen. Auch Sondertilgungen oder ein frühzeitiger Ausstieg sind bei einem Volltilgerdarlehen kaum möglich.

Tipp: Mit dem vorliegenden Tilgungsrechner kann auch ein Volltilgerdarlehen berechnet werden. Dazu werden Darlehensbetrag und Kaufpreis in die entsprechenden Felder eingetragen. Anschließend muss der Tilgungssatz einen möglichst hohen Wert ausweisen. In der Praxis liegt der Tilgungssatz bei einem Volltilger meist zwischen 8 bis 9 Prozent (bei einer Zinsbindung von 10 Jahren). Ein Volltilgerdarlehen liegt dann vor, wenn in der Berechnung des Online-Rechners keine Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung verbleibt. Wird bei der eigenen Kalkulation weiterhin eine Restschuld ausgegeben, muss der Tilgungssatz weiter erhöht werden.

Was ist eine Sonder­tilgung?

Eine Sondertilgung ist ein wirksames Mittel, damit die eigene Immobilie schneller schuldenfrei wird. Die ausstehende Restschuld bei einer Immobilie lässt sich so schneller reduzieren. Dabei handelt es sich um eine zusätzliche Tilgung, die neben der üblichen Kreditrate erbracht wird. Die Sondertilgung ersetzt somit nicht die übliche Tilgung eines Darlehens.

Tipp: Der vorliegende Tilgungsrechner kann eine Sondertilgung nicht separat berücksichtigen. Eine notwendige Berechnung muss in diesem Fall manuell erfolgen.

Grundsätzlich gilt: Die Möglichkeit zu einer Sondertilgung bei einem laufenden Darlehen muss zwingend im Kreditvertrag enthalten sein. Wird diese Option nicht im Vertrag berücksichtigt, so ist eine zusätzliche Tilgung während der gesamten Zinslaufzeit des Darlehens nicht mehr möglich. Ein nachträgliches Einräumen dieser Option ist nicht möglich. Allerdings räumen die meisten Banken und Sparkassen ihren Darlehensnehmern kostenlos eine einmalige Sondertilgung im Jahr ein. Dabei kann der Kreditnehmer selbst entscheiden, ob er von dieser Möglichkeit tatsächlich Gebrauch nehmen möchte. Zudem kann er auch selbst den Zeitpunkt der zusätzlichen Zahlung bestimmen.

Eine vorgenommene Sondertilgung reduziert direkt die noch ausstehende Restschuld des Immobilienkredits. Die bisherige Monatsrate bleibt weiterhin gleich. Allerdings sinkt innerhalb der Rate der Zinsanteil und der Tilgungsanteil erhöht sich entsprechend. Dadurch führt eine geleistete Sondertilgung zu einer Verkürzung der Kreditlaufzeit.

Eine Sondertilgung kommt für einen Kreditnehmer immer dann in Frage, wenn er über zusätzliches Kapital verfügt. Dies kann eine größere Erbschaft, ein unerwarteter Gewinn oder eine berufliche Sonderzahlung sein. Dieses Geld kann dann in Form einer Sondertilgung in die laufende Immobilienfinanzierung einfließen. Die maximale Höhe einer Sondertilgung ist in jedem Kreditvertrag festgelegt. Auch ein möglicher Mindestbetrag ist hier zu finden.

Bei fast jeder Bank ist der mögliche Höchstbetrag der Sondertilgung abhängig von der Höhe des Darlehens. Es kann sich um einen Festbetrag oder um einen prozentualen Anteil der Kreditsumme handeln. Ein Blick in den Kreditvertrag oder in die Geschäftsbedingungen gibt Aufschluss über die maximale Höhe der möglichen Sondertilgung. Wer allerdings einen höheren Betrag als Sondertilgung in das Darlehen einbringen will, muss mit zusätzlichen Zinsaufschlägen rechnen.

Tipp: Eine Anhebung des Tilgungssatzes und das regelmäßige Einbringen einer Sondertilgung sorgen für eine schnellere Reduzierung der Restschuld des laufenden Immobilienkredits. Es erfolgt somit eine rasche Rückführung des Darlehens. Über diesen Weg kann der Kreditnehmer deutlich Geld einsparen.

Wer allerdings bereits beim Abschluss des Kreditvertrages erkennen kann, dass in nächster Zeit keine Chance besteht, eine Sondertilgung zu leisten, der sollte dies mit seinem Kreditinstitut klären. Einige Banken räumen bei einem Verzicht auf eine Sondertilgung möglicherweise eine verbesserte Kondition ein.

Tipp: Wer bereits im Vorfeld mit einer größeren Einmalzahlung rechnet, kann alternativ auch eine verkürzte Zinsbindung in Anspruch nehmen. Durch das zusätzliche Kapital kann die ausstehende Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung reduziert werden. Die anstehende Anschlussfinanzierung wird dann mit einem reduzierten Kreditbetrag in Anspruch genommen.

Was ist ein Tilgungsplan?

Nach erfolgter Berechnung des Tilgungsrechners ist auf Wunsch auch die Ausgabe eines Tilgungsplans auf dem eigenen Bildschirm möglich. Wahlweise ist auch ein Ausdruck über einen angeschlossenen Drucker möglich. Der Tilgungsplan stellt in tabellarischer Form dar, wie sich bei der gewählten Baufinanzierung über einen längeren Zeitraum der Zins und die Tilgung verteilen. Er weist die jährlichen Raten, Zinszahlungen, Tilgungsbeträge, die jeweils bestehende Restschuld und die Gesamtbeträge aus.

Tipp: Der abrufbare Tilgungsplan des Tilgungsrechners zeigt eine maximale Dauer von 20 Jahren auf. Diese ist abhängig von der jeweils gewählten Sollzinsbindungsfrist (5 Jahre, 10 Jahre, 15 Jahre oder 20 Jahre). Je nach Wahl der Zinsbindung fällt auch der Zeitrahmen des Tilgungsrechners aus.

Der Tilgungsplan ist eine hervorragende Visualisierung der betreffenden Finanzierung. Der Kreditnehmer erkennt auf einen Blick, wie sich die verschiedenen Parameter seiner Finanzierung über mehrere Jahre hinweg verändern. Der Tilgungsplan liefert einen guten Überblick über die bereits geleisteten Zinszahlungen und die noch vorhandene Restschuld. Zudem können unterschiedliche Finanzierungsvarianten leichter gegenübergestellt werden. Die wichtigen Unterschiede sind sofort erkennbar. Besonders die verbleibende Restschuld des jeweiligen Kredits nach Ablauf der Zinsbindung ist hier das entscheidende Kriterium.

Tipp: Grundsätzlich wird die Tilgung direkt in jedem Monat mit der Kreditsumme verrechnet. Der Kreditrechner weist allerdings nur eine jährliche Betrachtungsweise der Finanzen aus. Eine Sondertilgung kann auch im Tilgungsplan nicht berücksichtigt werden. Grundsätzlich führt eine Sondertilgung zu einer Verkürzung der Laufzeit des Kredits und Reduzierung der Restschuld, auch wenn die monatliche Rate unverändert bleibt.