Kredit­rechner
Baufi­nan­zierung

  • Monatliche Rate berechnen
  • Laufzeit der Finanzierung berechnen
  • Detaillierter Tilungsplan

 

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Kredit­rechner Baufi­nan­zierung

Was kostet mich meine geplante Finanzierung? Eine wichtige Frage, die alle Immobilienkäufer auf dem Weg in die eigenen vier Wände bewegt. Unser Kreditrechner Baufinanzierung liefert Ihnen schnell die Antwort. Mit nur wenigen Klicks erfahren Sie, welche monatliche Rate Sie erwartet und sogar wie hoch die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung sein wird. Probieren Sie ganz einfach aus, wie sich Ihre monatliche Belastung je nach Zinsbindung und Tilgungssatz verändert. Welche Konditionen passen zu Ihrem Budget? Der Kreditrechner verrät es Ihnen.

Kredit­rechner Baufi­nan­zierung

Viele Menschen haben den Traum von einem eigenen Haus im Grünen oder von einer Eigentumswohnung in bester Wohnlage. Bei vielen Mitteleuropäern steht ein attraktives Zuhause an vorderster Stelle, wenn es darum geht, glücklich und zufrieden zu leben. Dabei steigert die eigene Immobilie nicht nur die persönliche Wohnqualität, sondern stellt gleichzeitig eine lukrative Kapitalanlage und eine langfristige Altersversorgung dar.

Dennoch ist bei der Realisierung der persönlichen Wunschimmobilie immer ein beachtlicher Kapitaleinsatz notwendig. Mit einer intelligenten Finanzierung, die optimal zu der eigenen finanziellen Situation passen muss, lässt sich dieser Wunsch dennoch in die Tat umsetzen. Wer den Erwerb einer eigenen Immobilie in Angriff nimmt, für den stellt sich zunächst die zentrale Frage: Mit welcher monatlichen Belastung muss der angehende Immobilienkäufer über einen bestimmten Zeitraum rechnen? Und lassen sich die finanziellen Anforderungen mit dem persönlichen Einkommen und vorhandenen Vermögen bewerkstelligen?

Genau hier ist der Kreditrechner ein interessantes und leistungsfähiges Planungsinstrument. Er liefert ein erstes Ergebnis unverbindlich und kostenlos zur geplanten Immobilienfinanzierung. Bei der Kalkulation stellt die monatliche Belastung eine wichtige Orientierungshilfe für die zukünftige Finanzplanung dar. Der ermittelte Wert kann mit der bisherigen Miete einfach verglichen werden. Schnell lässt sich so auch die finanzielle Obergrenze ausloten, die bei der anstehenden Finanzierung nicht überschritten werden darf. Zudem sollte stets ein finanzieller Puffer berücksichtigt werden, um unvorhersehbare Kosten oder längere Verzögerungen bei der Realisierung des Immobilienprojekts abzufangen. Nur mit einer soliden Finanzierung lässt sich ein Immobilienkauf reibungslos realisieren.

Online-Kredit­rechner in der Praxis

Wer im ersten Schritt eine erste, unverbindliche Modellrechnung anstellen möchte, greift idealerweise zu unserem Kreditrechner. Mit ihm lässt sich online die eigene individuelle Baufinanzierung mit unterschiedlichen Parametern durchspielen.

Jeder angehende Immobilienbesitzer kann sich in kürzester Zeit ein Bild verschaffen, was eine geplante Finanzierung für die gewünschte Immobilie kostet. Nach Eingabe der persönlichen Rahmendaten für eine angestrebte Finanzierung (Darlehensbetrag, Kaufpreis bzw. Baukosten, Sollzinsbindungsfrist und anfängliche Tilgung) ergeben sich daraus die Höhe der monatlichen Rate (Annuität), eine unverbindliche Zinsindikation, die Summe der über die gesamte Darlehenslaufzeit bezahlten Zinsen und ein detaillierter Tilgungsplan mit Ausweis von Zins- und Tilgungsanteilen. Zudem wird die Höhe der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung ausgegeben.

Hinweis: Das gelieferte Ergebnis des Online-Kreditrechner basiert natürlich nur auf einer modellhaften Musterberechnung und dient nur als erster Anhaltspunkt für eine mögliche Immobilienfinanzierung. Die vorliegende Kalkulation stellt kein verbindliches Angebot dar. Wer allerdings mit dem gelieferten Ergebnis einverstanden ist, sollte den nächsten Schritt wagen und direkt Kontakt zu einem unserer Finanzierungsberater aufnehmen.

Wie funkti­o­­niert ein Kredit­­rechner?

Bei der Finanzierung einer Immobilie kommt in der Regel ein Annuitätendarlehen (Hypothekendarlehen) zum Einsatz. Entsprechend basiert die Kalkulation des Kreditrechners genau auf dieser Darlehensform. Die Besonderheit eines Annuitätendarlehens ist die stets gleichbleibende Monatsrate. Der Kreditnehmer kann über die gesamte Laufzeit der Zinsbindung mit einer gleichbleibenden Belastung rechnen. Diese Tatsache ist für die persönliche Planung des Immobilienbesitzers von Vorteil, da so der finanzielle Einsatz gut kalkulierbar bleibt.

Trotz der stets gleichen Monatsrate über die gesamte Zeit der Zinsfestschreibung, verändert sich mit jeder Rate das Verhältnis zwischen dem enthaltenen Zins- und Tilgungsanteil. Somit verringert sich permanent die bestehende Restschuld, gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil stetig an. Folglich reduziert sich der Zinsanteil mit jeder gezahlten Rate.

Kredit­­rechner: Die einfache Handhabung

Die Handhabung des Online-Kreditrechner gestaltet sich äußerst benutzerfreundlich. Der Anwender benötigt keinerlei Vorkenntnisse. Für die Eingabe der Daten sollte man die relevanten Parameter der geplanten Finanzierung und die wichtigsten Eckdaten der Wunschimmobilie zur Hand haben.

Im ersten Schritt erfolgt die Eingabe des Darlehensbetrages. Hier ist keine direkte Eingabe notwendig. Der gewünschte Betrag wird über einen Schieberegler eingestellt. Auf diesem Wege kann der gewünschte Betrag beliebig verändert werden. Bei dem Darlehensbetrag handelt es sich um den gewünschten Betrag, der als Darlehen bei einem Kreditinstitut aufgenommen werden soll.

Im zweiten Schritt erfolgt die Eingabe des Kaufpreises. Auch hier lässt sich der gewünschte Betrag per Schieberegler einstellen. An dieser Stelle gibt der Nutzer den Kaufpreis für eine Bestandsimmobilie oder die Baukosten für ein Neubauobjekt ein.

Bei der nächsten Eingabe gibt der Nutzer des Kreditrechners die gewünschte Sollzinsbindungsfrist an. Er hat die Wahl zwischen folgenden Werten: 5 Jahre, 10 Jahre, 15 Jahre oder 20 Jahre. Die betreffende Dauer wird per Mausklick ausgewählt.

Der Sollzins pro Jahr kann seitens des Anwenders nicht manuell verändert werden. Vielmehr übernimmt der Rechner die automatische Berechnung.

Das nächste Pflichtfeld zur Eingabe ist das Datum der ersten Ratenzahlung. Dabei gibt es bei der Eingabe des Termins zwei Eingabeoptionen. Der Nutzer kann den Wunschtermin direkt in das betreffende Feld einfügen. Alternativ öffnet sich per Mausklick unterhalb des Feldes ein Kalender. Darin kann ebenfalls das erforderliche Datum gewählt werden. Die Auswahl wird automatisch in das Feld für die erste Ratenzahlung übernommen.

Abschließend erfolgt die Eingabe der anfänglichen Tilgung pro Jahr. Dazu bietet der Kreditrechner eine Eingabespanne von 0,50 Prozent bis 10 Prozent. Die Eingabe erfolgt per Schieberegler.

Hat der Anwender alle relevanten Pflichtfelder ausgefüllt, lässt sich die anschließende Berechnung über den Button „Berechnen“ starten. Daraufhin erscheint rechts neben den Eingabefeldern die gewünschte Berechnung. Darin werden die Positionen Darlehensbetrag, Wert/Kaufpreis des Objekts, die anfängliche Tilgung, der Sollzinssatz und die Dauer der Sollzinsbindung nochmals ausgegeben.

Zudem werden der prozentuale Beleihungswert und der effektive Jahreszins ermittelt. Ferner werden die monatliche Darlehensrate und die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung errechnet. Über die Schaltfläche „Tilgungsplan anzeigen“ wird in einem separaten Fenster der dazugehörige Tilgungsplan ausgegeben. Auf Wunsch lässt sich dieser auch auf einen angeschlossenen Drucker ausgeben.

Hinweis: Die errechneten Werte des Kreditrechners stellen nur eine modellhafte Berechnung dar. Die Daten gelten natürlich nicht als verbindliches Angebot. Entsprechend können die ermittelten Ergebnisse von einem konkreten Angebot einer Bank deutlich abweichen.

Verschiedene Szenarien bei der Immobilienfinanzierung durchspielen

Mit Hilfe des vorliegenden Kreditrechners können unterschiedliche Finanzierungsmodelle bereits vor dem Abschluss eines verbindlichen Kreditvertrages eines Kreditinstituts durchgespielt werden. Der Kunde kann so anhand verschiedener Parameter (Sollzins, Tilgung, Darlehenssumme und Festschreibung der Zinsbindung) die optimale Lösung im Vorfeld für sich ermitteln.

Der Annuitätenrechner berechnet anhand der eigenen Angaben die monatliche Rate (Annuität). So lässt sich die optimale Rate ermitteln, die mit dem zur Verfügung stehenden Etat problemlos erbracht werden kann. Zumal die verwendeten Parameter beliebig angepasst werden können. Mit jeder Änderung gibt der Kreditrechner somit eine vollständig neue Berechnung aus. So lassen sich einfach unterschiedliche Szenarien der geplanten Finanzierung durchspielen.

Mit jeder Berechnung erstellt der Online-Kreditrechner zudem auch einen neuen Tilgungsplan, der sich über die angegebene Festschreibung der gewählten Zinsbindung erstreckt. Neben der monatlichen Darlehensrate werden zusätzlich alle relevanten Parameter der Kalkulationen ausgegeben. Bei Bedarf lässt sich jede erstellte Kalkulation auf einem Drucker ausgeben und dient so als Grundlage für weitere Berechnungen.

Grundsätzlich handelt es sich bei der erstellten Kalkulation seitens des Kreditrechners natürlich nur um eine beispielhafte Modellrechnung. Mit dieser kann sich jedoch der angehende Immobilienkäufer einen ersten finanziellen Eindruck verschaffen, mit welcher finanziellen Belastung er zukünftig rechnen muss. Anschließend ist der angehende Kreditnehmer bestens vorbereitet und kann die notwendige Feinplanung mit seinem Finanzierungsberater ermitteln.

Beispielrechnung

Beträgt beispielsweise die Darlehenssumme 275.000 Euro und der Kaufpreis der Wunschimmobilie 400.000 Euro. Liegt der Tilgungssatz bei 2,0 Prozent, ergibt sich bei einer Zinsbindung von 10 Jahren ein Sollzins pro Jahr von 1,16 Prozent. Dies entspricht einer Annuität von 3,16 Prozent. Die ermittelten Werte bleiben davon unberührt, ob die Raten vom Kreditnehmer monatlich, vierteljährlich oder auch jährlich geleistet werden.

Bei dieser modellhaften Berechnung ergibt sich für den Kreditnehmer eine monatliche Rate von 724,17 Euro. Dabei bleibt diese Rate über die gesamte Laufzeit gleich. Innerhalb der Rate verringert sich der Anteil der Zinsen. Der Tilgungsanteil steigt entsprechend.

Die Beispieldaten entsprechen einem effektiven Jahreszins von 1,18 Prozent. Der ermittelte Beleihungswert liegt bei 68,75 Prozent. In dem Beispiel beträgt die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung 216.712,82 Euro.

Verändern sich nun die einzelnen Parameter, wirkt sich dies auch auf die monatliche Kreditrate aus. In diesem Fall kann sich jeder Immobilienkäufer bereits im Vorfeld einen ungefähren Eindruck verschaffen, welche finanzielle Belastung für die gewählte Traumimmobilie notwendig ist. Natürlich liefert der Kreditrechner bei seiner Kalkulation nur einen exemplarischen Ausschnitt der angestrebten Immobilienfinanzierung. Bei dem tatsächlichen Darlehen werden seitens der Bank noch weitere Aspekte berücksichtigt. Gemeinsam mit Ihrem Finanzierungsberater lässt sich abschließend das perfekte Finanzierungsmodell für den angestrebten Immobilienkauf herausfinden.

Persön­­liche Beratung

Eine gute Baufinanzierung ist individuell auf Sie und Ihre Lebenssituation abgestimmt. Bei der Hüttig & Rompf AG setzen wir deshalb ganz auf eine persönliche Beratung. Unsere Finanzierungsprofis stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite – direkt und immer erreichbar. Vereinbaren Sie gleich einen Beratungstermin.

Was ist der Kaufpreis?

Bei dem Kreditrechner wird zwischen Darlehensbetrag und Kaufpreis / Baukosten des Objekts unterschieden. Bei dem Darlehensbetrag handelt es sich um den Betrag, der im Rahmen der Finanzierung von der jeweiligen Bank in Form eines Kredits in Anspruch genommen wird. Im Idealfall ergibt sich der Darlehensbetrag aus dem Kaufpreis der Immobilie, abzüglich des zur Verfügung stehenden Eigenkapitals.

In der Position des Kaufpreises im Kreditrechner müssen unbedingt auch die anfallenden Nebenkosten berücksichtigt werden. Abhängig von der jeweiligen Region muss der Käufer zwischen 10 und 15 Prozent auf den eigentlichen Kaufpreis der Immobilie dazurechnen. Es fallen Kosten für Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eventuelle Maklergebühren an. Dabei variieren die anfallenden Maklerprovisionen sowie die Grunderwerbsteuer von Bundesland zu Bundesland. Wer daher eine teure Nachfinanzierung vermeiden möchte, muss bereits bei der persönlichen Kalkulation diese anfallenden Kosten zwingend berücksichtigen.

Grundsätzlich unterscheiden sich die Nebenkosten auch zwischen dem Kauf einer Bestandsimmobilie und einem Neubau. So müssen bei dem Neubau einer Immobilie beispielsweise noch Aufwendungen für eine Baugenehmigung, mögliche Erschließungskosten sowie speziellen Versicherungsleistungen aufgebracht werden.

Die Nebenkosten erhöhen nicht den Beleihungswert der Immobilie, der bei der Bewertung seitens des Kreditinstituts herangezogen wird. Eine Ausnahme bilden die Baunebenkosten bei einem Neubau, diese Kosten werden von einer Bank oder Sparkasse finanziert. Im besten Fall sollten daher die auflaufenden Nebenkosten möglichst aus dem zur Verfügung stehenden Eigenkapital des Darlehensnehmers vollständig abgedeckt werden. Nur wenige Kreditinstitute sind überhaupt bereit, eine Finanzierung zu tragen, bei der auch die Nebenkosten durch einen Kredit abgedeckt werden müssen. Zumindest muss dann mit deutlichen Zinsaufschlägen gerechnet werden. Die Immobilienfinanzierung wird in diesem Fall deutlich teurer.

Was ist eine Sollzins­bin­dungs­frist?

Die Finanzierung einer Immobilie läuft in den meisten Fällen über viele Jahre. Dennoch vereinbart die Bank mit dem Kreditnehmer nur für einen begrenzten Zeitraum die Festlegung der Zinsen. In der Regel beträgt diese Zinsbindung 5, 10, 15 oder sogar 20 Jahre. Während dieser Zeitspanne bleiben die Zinsen unverändert. Der Darlehensnehmer hat für den vereinbarten Zeitraum eine sichere Kalkulationsgrundlage, gleichzeitig deckt die Bank ein mögliches Zinsänderungsrisiko ab.

Steigen die Kreditzinsen während dieser Zeit, bleiben die Zinsen durch die Sollzinsbindung für das betreffende Darlehen unverändert. Im umgekehrten Fall kommt der Kreditnehmer auch nicht in den Genuss von fallenden Kreditzinsen. Er muss bis zum Ende der Zinsbindung den vereinbarten Zinssatz an die Bank entrichten. Nach dem Ablauf der Zinsbindungsfrist kann der Kreditnehmer eine neue Zinsvereinbarung mit der bisherigen Bank oder mit einem neuen Kreditinstitut abschließen.

Auch in dem Kreditrechner kann die Dauer der Zinsbindung variabel (5 Jahre, 10 Jahre, 15 Jahre oder 20 Jahre) eingestellt werden. Es handelt sich dabei um einen wichtigen Parameter bei einer geplanten Immobilienfinanzierung. Idealerweise sollte sich die Dauer an der aktuellen Zinssituation ausrichten. In der aktuellen Niedrigzinsphase stellt sich für viele angehende Kreditnehmer einer Immobilienfinanzierung die Frage, welche Dauer man bei der Zinsbindung wählen sollte. Welcher Zeitraum ist bei der Zinsbindung die optimale Lösung für die nächsten Jahre? Auch hier gibt der vorliegende Kreditrechner erste Anhaltspunkte, welche Sollzinsbindung zur eigenen finanziellen Situation passt.

Ausgangspunkt bei dieser Berechnung ist die Tatsache, dass eine veränderte Zinsbindung gleichzeitig auch eine Änderung des Zinssatzes bei jeder Bank bewirkt. Ist eine kürzere Zinsbindung mit einem besseren Zinssatz oder umgekehrt, eine längere Zinsbindungsfrist mit einem höheren Zinssatz die bessere Wahl?

Historischen Tiefstand der Zinsen bei der Zinsbindung nutzen

Mit dem Kreditrechner ist ein Darlehensnehmer in der Lage, unterschiedliche Konditionen auf Basis der Zinsbindung zu vergleichen und sich für die beste Variante zu entscheiden. Bei der Entscheidung für eine kürzere Zinsbindung ist der mögliche Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung ausschlaggebend.

Tipp: Auch hier stellt der Kreditrechner nur eine hypothetische Berechnung dar. Niemand kann zum jetzigen Zeitpunkt bestimmen, wie sich die Zinsen für Immobilienfinanzierungen in den nächsten Jahren entwickeln werden.

Aktuell bietet der Markt weiterhin Kreditzinsen, die sich auf einem historischen Tiefstand befinden. Geht man von dieser Zinslage aus, so erscheint eine langfristigere Zinsbindung durchaus sinnvoll. Da bei der Entscheidung für die beste Immobilienfinanzierung eine Vielzahl von Parametern (z.B. die eigene finanzielle Situation, Nutzung der Immobilie, Einsatz von Fördermitteln) hineinspielt, sollte die endgültige Entscheidung immer gemeinsam mit einem Finanzierungsspezialisten getroffen werden.

Grundsätzlich gibt es bei der Wahl der passenden Zinsbindung folgende Regel: Liegt ein hohes Zinsniveau vor und ist ein mögliches Sinken der Kreditzinsen kurzfristig möglich, so ist eine kurze Sollzinsbindung von wenigen Jahren anzuraten. In diesem Fall kann ein Kreditnehmer bereits nach wenigen Jahren von sinkenden Zinsen Geld einsparen. Im umgekehrten Fall: Es liegt eine historisch niedrige Zinslage vor und ein Ansteigen der Kreditzinsen ist möglich, sollte eine möglichst langfristige Zinsfestschreibungen gewählt werden. So kann der Darlehensnehmer über einen langen Zeitraum von den günstigen Konditionen für seine Finanzierung profitieren. Diese langfristige Zinsbindung lassen sich Banken natürlich bezahlen. Je länger die Sollzinsbindung ausfällt, desto höhere Zuschläge berechnet die jeweilige Bank.

Die optimale Zinsbindung errechnen

Wer den Kauf einer Immobilie anstrebt und dazu eine Immobilienfinanzierung benötigt, steht immer vor der Frage: Wie sieht die optimale Zinsbindung aus und wie wird sich der aktuelle Zinssatz in den kommenden Jahren verändern? Bei der aktuellen Zinslage bietet sich natürlich eine langfristige Zinsbindung an. Zumal ein deutlicher Zinsanstieg durchaus möglich ist.

Grundsätzlich gilt: Ein historisch niedriger Zinssatz sollte idealerweise langfristig gesichert werden. Dies lassen sich jedoch Banken auch entsprechend mit höheren Zinsaufschlägen bezahlen. Eine Zinsbindung über 15 oder 20 Jahren ist somit teurer als eine klassische Sollzinsbindung über 10 Jahre. Damit die Entscheidung für eine bestimmte Festschreibungsdauer nicht ausschließlich auf einem reinen „Bauchgefühl“ basiert, können mittels des Sollzinsbindungsrechners unterschiedliche Zinsbindungsfristen gegenübergestellt werden.

Tipp: Bei einigen Kreditinstituten ist sogar eine Zinsbindung bis zu 30 Jahren möglich. Hier kann ein erfahrener Finanzierungsspezialist sicherlich weiterhelfen.

Innerhalb des Rechners lassen sich zwei unterschiedliche Zinsfestschreibungen direkt miteinander vergleichen. Der Sollzinsbindungsrechner ermittelt dabei einen sogenannten Schwellenwert (möglicher Zinssatz). Sollte der angehende Kreditnehmer der Meinung sein, dass nach Beendigung der kürzeren Zinsfestschreibung der aktuelle Zinssatz über dem ermittelten Wert liegt, ist die längere Zinsbindung die bessere Wahl. Ist man jedoch der Meinung, dass zum Ende der kürzeren Zinsbindung der aktuelle Zinssatz weiterhin unterhalb der ermittelten Zinsschwelle liegt, ist wahrscheinlich eine verkürzte Zinsbindung die bessere Wahl. So erhält der Anwender zumindest eine Entscheidungsgrundlage, die auf einer konkreten Berechnung der persönlichen Parameter beruht.

Wer sich intensiv mit den einzelnen Modellrechnungen auseinandersetzen möchte, kann zudem einen individuellen Tilgungsplan abrufen. Darin ist auch eine mögliche Anschlussfinanzierung enthalten, die sich an dem ermittelten Schwellenwert orientiert.

Mit Hilfe des Kreditrechners kann jeder zukünftige Immobilienbesitzer berechnen, welche Zinsfestschreibungen für ihn in Frage kommt. Zur Ergänzung stehen auch hier der Kauf-/Mietrechner und der Annuitätenrechner zur Verfügung.

Tipp: Grundsätzlich existieren noch weitere Möglichkeiten zur langfristigen Zinssicherung. Ein möglicher Ansatz ist die Einbindung von Bausparen in die eigene Immobilienfinanzierung. Ziel bei dieser Vorgehensweise ist die Zinssicherung für die gesamte Laufzeit der Finanzierung. Wer sich für diese spezielle Form der Immobilienfinanzierung entscheidet, muss zwingend einen erfahrenen Immobilienspezialisten an seiner Seite wissen, um alle notwendigen Schritte erfolgreich durchzuführen.

Ihre Finan­­zierung einfach berechnen

Praktisch, schnell und kostenlos: Mit unserem Kauf-/Mietrechner, dem Annuitätenrechner und dem Sollzinsbindungsrechner können Sie verschiedene Finanzierungsvarianten ganz bequem online berechnen.

Was ist der Sollzins pro Jahr?

Für das Einräumen eines Immobilienkredits berechnet die Bank Zinsen. Dabei wird zwischen dem Soll- und dem Effektivzinssatz unterschieden. Die Zinsen stellen somit die Kosten für das geliehene Kapital dar. Der Sollzinssatz gibt die reinen Kosten für die Bereitstellung des Geldes an. Er gibt an, was der Kreditnehmer tatsächlich bezahlt. Es wird somit nur die Höhe der Verzinsung ausgegeben. Wer hingegen unterschiedliche Kreditangebote miteinander vergleichen will, sollte eher den effektiven Jahreszinssatz berücksichtigen. Jedes Kreditinstitut ist aktuell verpflichtet, den Effektivzins für jedes Kreditangebot auszuweisen. Im Gegensatz zum Sollzins werden bei dem Effektivzins auch Faktoren wie Zinszahlungs- und Verrechnungstermine eingerechnet. Der tatsächliche Effektivzins wird für jedes Darlehen vertraglich ausgewiesen. Für den Verbraucher bedeutet dies, dass unterschiedliche Angebote besser miteinander verglichen werden können, da bei dem effektiven Jahreszinssatz die jährlichen Gesamtkosten des Immobilienkredites enthalten sind.

Bei dem vorliegenden Kreditrechner kann der Sollzins pro Jahr nicht direkt verändert werden. Vielmehr berechnet sich dieser aus den unterschiedlichen Parametern. Dabei haben der Darlehensbetrag und die Sollzinsbindung einen direkten Einfluss auf die Höhe des Sollzinses. Bei der Berechnung des Kreditrechners wird die Höhe des Darlehens mit dem Kaufpreis oder den Baukosten des Objekts in Verhältnis gesetzt. Indirekt wird damit auch der Anteil des enthaltenen Eigenkapitals berücksichtigt. Der daraus resultierende Beleihungswert (Beleihungsauslauf) beschreibt somit den prozentualen Anteil des Objektwertes, der durch ein Darlehen finanziert wird. Je niedriger dieser Wert ausfällt, desto niedriger fällt auch der Sollzins aus.

Eine weitere Einflussgröße ist die Sollzinsbindungsfrist. Auch hier gilt: Bei einer kürzeren Zinsbindung (z.B. 5 Jahre) sinkt der Sollzins. Bei einer langfristigen Zinssicherheit (zwischen 15 und 20 Jahren) verlangt eine Bank einen entsprechenden Zinsaufschlag.

Tipp: Mit einem höheren Eigenkapitaleinsatz lassen sich die Finanzierungskosten deutlich senken. Streben Sie allerdings eine Finanzierung mit einem sehr geringen Anteil an Eigenkapital an, so schlägt sich die in Form von Zinsaufschlägen in Ihrer Immobilienfinanzierung nieder. Die einfache Regel lautet: Je höher das Eigenkapital ist, desto bessere Konditionen bekommen Sie von der Bank. Entsprechend niedriger fällt der Sollzins aus.

Wann beginnt die Raten­­zahlung?

Für eine Berechnung mit dem Kreditrechner ist zudem eine Terminangabe der ersten Rate notwendig. Das gewählte Datum ist gleichzusetzen mit der Vollauszahlung des Darlehens. Zu diesem Zeitpunkt beginnt bei einer Immobilienfinanzierung ebenfalls die vereinbarte Tilgung.

Grundsätzlich ist bei der Auszahlung des Kredits zwischen Bestandsimmobilie und Neubau zu unterscheiden. Die Vollauszahlung bei einer Bestandsimmobilie erfolgt in der Regel bereits einige Wochen nach dem Notartermin. Sind alle notwendigen Voraussetzungen für den Übergang des Immobilienbesitzes erfüllt, versendet der Notar die sogenannte Fälligkeitsmitteilung. Mit diesem Dokument wird der Käufer des Hauses oder der Eigentumswohnung in Kenntnis gesetzt, wann und wie der vereinbarte Kaufpreis zu entrichten ist.

Die Zahlung bei einem Neubau erfolgt nach der sogenannten Makler- und Bauträgerverordnung (MABV). Der schrittweise Fluss des Kapitals richtet sich ausschließlich nach dem jeweiligen Baufortschritt. Der Umfang der einzelnen Bauphasen und die damit verbundenen Leistungen sind im gültigen Kaufvertrag genau beschrieben. Erst wenn die letzte Bauphase vollständig abgeschlossen ist, erfolgt bei einem Neubau die letzte Zahlung. Somit liegt erst dann eine Vollauszahlung vor.

Für den Umgang mit dem Kreditrechner bedeutet dies, dass der Termin für die erste Kreditrate mit dem vollständigen Abschluss des Neubaus und somit mit der Vollauszahlung des Kredits gleichzusetzen ist. Dies muss unbedingt bei der Eingabe in den Kreditrechner berücksichtigt werden.

Welche Tilgung wählen?

Ein weiterer wichtiger Parameter bei der Nutzung des kostenlosen Kreditrechners ist zweifelsohne die Wahl des passenden Tilgungssatzes. Die Tilgung stellt die eigentliche Rückzahlung des Immobiliendarlehens dar. Grundsätzlich gilt: Die Wahl eines optimalen Tilgungssatzes sollte unbedingt mit der persönlichen Finanzsituation vereinbar sein. Die anhaltend niedrigen Zinsen und die gestiegenen Anforderungen der Kreditinstitute sorgen dafür, dass sich viele Darlehensnehmer für einen höheren Tilgungssatz entscheiden. In diesem Fall steht der Wunsch nach einer schnellen Entschuldung der Immobilie an erster Stelle. Dies bedeutet auch eine höhere monatliche Belastung für den Kreditnehmer.

Natürlich lässt sich in der aktuellen Zinssituation eine günstige Finanzierung anschieben, allerdings sollte im Gegenzug immer eine höhere Tilgungsrate vereinbart werden. Immerhin lässt sich so die Kreditdauer und somit auch die Länge der finanziellen Belastung deutlich reduzieren. Wer sich hingegen für eine günstige Immobilienfinanzierung mit einer geringen Tilgung entscheidet, geht nach Beendigung der Zinsbindung die Gefahr ein, dass sich zu diesem Zeitpunkt der Zinsmarkt auf einem wesentlich höheren Zinsniveau befindet. Dies bedeutet im schlimmsten Fall eine wesentlich teurere Anschlussfinanzierung. Zumal durch den geringen Tilgungssatz nur ein kleiner Anteil des Kredits abgetragen wurde. Dies kann im Einzelfall sogar zu einer finanziellen Schräglage führen.

Tipp: Eine interessante Möglichkeit, aktiv auf den laufenden Kreditvertrag Einfluss zu nehmen, ist ein Tilgungssatzwechsel. Ändert sich beispielsweise Ihre Einkommenssituation, ist die Anpassung der Tilgung ein effektives Mittel, um die Kreditrate an die persönliche Finanzsituation anzupassen. Dies kann sowohl für ein sinkendes als auch steigendes Einkommen gelten. Häufig räumt eine Bank oder Sparkasse einen oder mehrere Wechsel ein. Im besten Fall ist die Anpassung des Tilgungssatzes kostenlos.

Welche Tilgungs­­­mo­­delle gibt es?

Insgesamt hat ein Kreditnehmer die Wahl zwischen zwei unterschiedlichen Tilgungsmodellen. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen wird über die gesamte Laufzeit mit einem vorher festgelegten Prozentsatz getilgt. Diese Form des Kredits wird auch als Tilgungsdarlehen bezeichnet. Dem gegenüber steht ein endfälliges Darlehen, auch Festdarlehen genannt. Bei einem Festdarlehen wird über die gesamte Laufzeit keine Tilgung geleistet. Der Kreditnehmer entrichtet während dieser Zeit nur die anfallenden Zinsen. Der gesamte Kreditbetrag wird erst am Ende der Laufzeit vollständig an das Kreditinstitut zurückgezahlt. Die ausstehende Tilgung wird in der Praxis durch eine Abtretung einer Lebensversicherung oder eines Bausparvertrages besichert. Idealerweise wird dabei die Laufzeit der Immobilienfinanzierung mit der Versicherung oder dem Bausparvertrag abgeglichen. So wird die vollständige Rückzahlung aus dem gleichzeitig fällig werdenden Vertrag gewährleistet. Das Festdarlehen bevorzugen häufig Kapitalanleger, da bei diesem Tilgungsmodell eine gleichbleibend hohe Zinslast besteht, die steuerlich geltend gemacht werden kann.

Der Kreditrechner berücksichtigt ausschließlich ein klassisches Tilgungsdarlehen. Dabei kann eine Tilgung von 0,50 Prozent bis zu einem Tilgungssatz von 10 Prozent individuell gewählt werden.

Tipp: Die Tilgung bei einem Annuitätendarlehen wird häufig von Eigennutzern bevorzugt, da hier eine direkte Tilgung ins Darlehen erfolgt. Bei gleichbleibender Rate steht eine sinkende Zinslast einer steigenden Tilgung gegenüber.

Was ist eine Sonder­­tilgung?

Grundsätzlich handelt es sich bei einer Sondertilgung um eine zusätzliche Tilgung, die neben der monatlich zu zahlenden Tilgung vom Kreditnehmer erfolgt. Verfügt dieser über zusätzliche Geldmittel, so kann er diese in den laufenden Kreditvertrag einzahlen. Diese Option zur Sondertilgung muss zwingend im Kreditvertrag verankert werden. Wird diese Option nicht im Vertrag berücksichtigt, so ist eine zusätzliche Tilgung während der gesamten Vertragslaufzeit des Kreditvertrages nicht mehr möglich.

Tipp: Im vorliegenden Kreditrechner kann eine Sondertilgung nicht berücksichtigt werden.

Die Sondertilgung ist ein wirksames Instrument, um die eigene Immobilie schneller zu tilgen und somit auch rascher schuldenfrei zu werden. Mit einer zusätzlichen Tilgung lässt sich die ausstehende Restschuld bei der eigenen Immobilie schneller reduzieren. Die meisten Kreditinstitute räumen ihren Kreditnehmer kostenlos eine jährliche Sondertilgung ein, allerdings ist diese meist an bestimmte Bedingungen geknüpft. Die im Vertrag vereinbarte Sondertilgung kann dann einmalig im Jahr erfolgen. Der Kreditnehmer kann jedoch selbst bestimmen, ob er diese Zahlung überhaupt leisten möchte. Eine geleistete Sondertilgung reduziert die noch ausstehende Restschuld des Darlehens. Die normale Monatsrate bleibt weiterhin gleich, innerhalb der Rate sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil erhöht sich entsprechend. Daher führt eine geleistete Sondertilgung zu einer Verkürzung der Kreditlaufzeit.

Tipp: Die maximale Höhe einer Sondertilgung ist in dem Darlehen explizit ausgewiesen. Im Gegensatz dazu ist bei den meisten Kreditverträgen auch ein Minimalbetrag für eine jährliche Sondertilgung ausgewiesen.

Bei den meisten Kreditinstituten ist der Höchstbetrag der Sondertilgung abhängig von der jeweiligen Darlehenssumme. Dabei kann es sich um einen Festbetrag oder einen prozentualen Anteil auf die Kreditsumme handeln. Wird seitens des Kreditnehmers ein höherer Betrag bei der Sondertilgung benötigt, ist dies immer mit zusätzlichen Zinsaufschlägen verbunden.

Besonders interessant ist die Chance zu einer Sondertilgung, wenn der Kreditnehmer eine größere Summe erwartet, die zur freien Verfügung verwendet werden kann. Dies kann eine größere Erbschaft, ein Gewinn oder eine berufliche Sonderzahlung sein.

Tipp: Sowohl die Erhöhung des Tilgungssatzes als auch die Option der Sondertilgung sorgen für eine deutliche Reduzierung der Restschuld und somit für eine schnellere Rückführung des Kredits. Über beide Optionen lässt sich somit direkt Geld einsparen. Hier kann sicherlich ein Finanzierungsspezialist die nötige Entscheidungsgrundlage liefern.

Sollte der Kreditnehmer bereits im Vorfeld abschätzen können, dass keine Möglichkeit für eine Sondertilgung besteht, sollte dies unbedingt noch vor Abschluss des Kreditvertrages zur Sprache kommen. Möglicherweise wirkt sich der Verzicht auf die Option einer Sondertilgung positiv auf Konditionen des Darlehens aus.

Tipp: Rechnen Sie in naher Zukunft mit einer größeren Einmalzahlung wäre auch eine verkürzte Zinsbindung Ihres Kreditvertrages eine weitere Alternative. Durch den größeren Geldeingang können Sie eine Anschlussfinanzierung mit einem reduzierten Kreditbetrag bei Ihrer Bank vereinbaren.

Was ist ein Tilgungsplan?

Nach Eingabe der persönlichen Daten und erfolgter Berechnung, gibt der Kreditrechner optional einen Tilgungsplan aus. Dieser kann wahlweise auch auf dem eigenen Drucker ausgegeben werden. Hierbei handelt es sich um eine tabellarische Liste, die anschaulich einen Überblick über alle relevanten Parameter der jeweiligen Finanzierung aufzeigt. Der Tilgungsplan weist die jährlichen Raten, Zinszahlungen, Tilgungsbeträge, die jeweils bestehende Restschuld und die Gesamtbeträge aus. Der Betrachter sieht, wie sich der Kredit über die Dauer der Zinsbindung entwickelt.

Ein Tilgungsplan ist besonders bei einer langfristigen Immobilienfinanzierung ein nützliches Instrument, um dem Kreditnehmer einen Einblick in die wichtigen Rahmenparameter seines Darlehens zu verschaffen. Ohne einen Tilgungsplan ist es kaum möglich, die aktuelle Restschuld oder die geleisteten Zinszahlungen eines bestimmten Jahres zu kalkulieren. Erst mit Hilfe eines Tilgungsplans können auch unterschiedliche Finanzierungsvarianten miteinander im Detail verglichen werden.

Tipp: Der ausgegebene Tilgungsplan des Kreditrechners umfasst einen maximalen Zeitrahmen von 10 Jahren. Dies gilt auch bei einer längeren Laufzeit des Darlehens. Eine Sondertilgung kann auch im Tilgungsplan nicht berücksichtigt werden. Grundsätzlich führt eine Sondertilgung zu einer Verkürzung der Laufzeit des Kredits und Reduzierung der Restschuld, auch wenn die monatliche Rate unverändert bleibt.

Im direkten Vergleich zwischen zwei unterschiedlichen Finanzierungen lässt sich so mühelos ablesen, welche Restschuld das jeweilige Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung aufweist. Zudem ist leicht zu erkennen, dass die Raten über die gesamte Laufzeit gleich bleiben. Dafür sinkt stetig der Anteil der Zinsen. Der Anteil der Tilgung steigt hingegen kontinuierlich.

Tipp: Grundsätzlich wird die Tilgung direkt in jedem Monat mit der Kreditsumme verrechnet. Der Kreditrechner weist allerdings nur eine jährliche Betrachtungsweise der Finanzen aus.

Sonderfall Volltil­ger­dar­lehen

Ein Großteil der Immobilienkäufer benötigt eine Immobilienfinanzierung, die sich über viele Jahre erstreckt. Wer hingegen über ein ausreichendes Einkommen verfügt, kann die Finanzierung in einem wesentlich kürzeren Zeitraum realisieren. Unter der Bezeichnung Volltilgerdarlehen bieten verschiedene Kreditinstitute diese besondere Finanzierungsform an. Besonders in der aktuellen Niedrigzinsphase ist ein Volltilgerdarlehen eine interessante Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung.

Hinter einem Volltilgerdarlehen verbirgt sich ein traditionelles Annuitätendarlehen, mit dem großen Unterschied, dass in dem vorgegebenen Zeitraum die gesamte Hypothek vollständig getilgt wird. Eine Anschlussfinanzierung wird in diesem Fall nicht benötigt. Die benötigte Finanzierung wird mit einem einzigen Kredit abgedeckt. So ist der Kreditnehmer im Idealfall bereits nach 10 bis 15 Jahren vollständig schuldenfrei.

Voraussetzung für einen Volltilgerdarlehen ist ein sehr hohes Einkommen über die gesamte Laufzeit der Finanzierung. Diverse Banken bieten für diese besondere Ausprägung einer Immobilienfinanzierung zusätzliche Nachlässe an. Dennoch muss der Kreditnehmer eine hohe monatliche Belastung durch die Finanzierung verkraften können. Zudem besteht über die gesamte Laufzeit keine Chance auf einen besseren Zinssatz. Die einmal vereinbarten Konditionen bleiben bis zum Ende der Zinsbindung bestehen. Sondertilgungen oder ein frühzeitiger Ausstieg bei einem Volltilgerdarlehen müssen mit der Bank separat vereinbart werden, auch sonstige Anpassungen der Baufinanzierung sind bei den meisten Banken nicht vorgesehen.

Kaufen oder mieten?

Wer seine Entscheidung zum Erwerb einer Immobilie mit konkreten Fakten untermauern möchte, greift idealerweise zum Kauf-/Mietrechner. Hierüber lässt sich ein möglicher Kaufpreis einer Immobilie berechnen. Im Mittelpunkt steht hierbei die eigene finanzielle Situation, die sich unmittelbar auf eine mögliche Immobilienfinanzierung auswirkt. Die Grundidee dabei ist denkbar einfach. Wer einen bestimmten Betrag im Monat als Kaltmiete aufbringt, kann möglicherweise für den gleichen Betrag auch eine Immobilie erwerben. Der Kauf-/Mietrechner vergleicht die Kosten für eine Immobilienfinanzierung mit den Mietausgaben.

Eine wichtige Komponente ist das verfügbare Eigenkapital. Hier gilt die einfache Regel: Je größer der Eigenkapitalanteil, desto einfacher lässt sich der Traum von der eigenen Immobilie verwirklichen. Bei einem hohen Anteil an Eigenkapital lassen sich deutlich bessere Konditionen für die benötigte Baufinanzierung erzielen.

Der Handhabung des Online-Rechners ist denkbar einfach. Dazu müssen nur die aktuelle Kaltmiete pro Monat und das verfügbare Eigenkapital eingetragen werden. Die Eingabe erfolgt über zwei Schieberegler. Anschließend erhält der Nutzer einen fiktiven Betrag im Feld „Das können Sie sich leisten“. Diese Modellrechnung basiert auf der bisherigen Kaltmiete (mögliche Kreditrate) und dem eingetragenen Eigenkapital. Wie ein konkretes Angebot für eine Immobilienfinanzierung aussehen könnte, findet der Besucher der Seite unter dem Button „Musterrechnung“.

Im nächsten Schritt sollte in einem persönlichen Gespräch mit dem zuständigen Finanzierungsberater die Idee einer eigenen Immobilie konkretisiert werden. Anhand der individuellen Vorgabe kann anhand eines individuellen Kreditvergleichs ein persönliches Angebot für eine Immobilienfinanzierung erstellt werden.