76,28%
Ø Beleihungsauslauf der Eigennutzer
Durchschnittlich beträgt der Beleihungsauslauf bei Eigennutzern 76,28% bei einem Tilgunssatz von 2,73%. Das Eigenkapital beträgt durchschnittlich 253.205,73€.
75,91%
Ø Beleihungsauslauf der Kapitalanleger
Durchschnittlich beträgt der Beleihungsauslauf bei Kapitalanlegern 75,91% bei einem Tilgunssatz von 2,89%. Das Eigenkapital beträgt durchschnittlich 182.215,80€.

Münchner Eigennutzer bringen im Schnitt über 253.000 Euro an Eigenkapital ein. Bei Kapitalanlegern fällt der Betrag mit rund 182.000 Euro deutlich niedriger aus.

Zwischen dem Immobilienwert und dem zur Verfügung stehenden Eigenkapital besteht eine direkte Abhängigkeit. Je höher der Kaufpreis, desto größer fällt auch das eingebrachte Eigenkapital aus. Unabhängig davon, ob es sich um Wohnraum zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage handelt.

Hintergrund dieser Tendenz ist die Tatsache, dass ein höherer Anteil an Eigenkapital deutlich bessere Konditionen bei der Immobilienfinanzierung möglich macht. Zudem setzen viele Kreditinstitute einen bestimmten prozentualen Anteil an eigenen Mitteln, der nach dem gewählten Kreditvolumen bemessen wird, voraus.

Unter den Münchner Eigennutzern liegt das aufgebrachte Eigenkapital im Schnitt bei über 98.000 Euro, wenn die Immobilie zwischen 200.000 und 400.000 Euro wert ist. Erhöht sich der Kaufpreis auf 400.000 bis 600.000 Euro, wenden Eigennutzer rund 152.000 Euro an eigenen Mitteln auf. Bei einem Kaufpreis zwischen 600.000 und 800.000 Euro steuern Käufer, die ihre Immobilie selbst bewohnen, im Schnitt etwa 287.000 Euro als Kapital bei. Kostet die Münchner Wohnung oder das Haus noch mehr, bringt diese Käufergruppe auch noch mehr eigene Mittel ein.

Eigenkapital in Bezug zum Immobilienwert bei Eigennutzern

253.205€
Ø Eigenkapital

Eigenkapital in Bezug zum Immobilienwert bei Kapitalanlegern

182.215€
Ø Eigenkapital

Kapitalanleger hingegen investieren weniger Eigenkapital als Eigennutzer. Das könnte an steuerlichen Aspekten liegen. Dennoch gilt auch bei dieser Käufergruppe: Je höher der Immobilienwert, desto größer ist der Anteil an Eigenkapital.

Bei einem Kaufpreis von 200.000 bis 400.000 Euro bringen Anleger durchschnittlich Eigenkapital von über 141.000 Euro ein. Ist die Immobilie zwischen 400.000 und 600.000 Euro wert, steigt der Wert an eigenen Mitteln auf über 150.000 Euro. Liegt der Kaufpreis bei 600.000 bis 800.000 Euro, erhöht sich der Anteil an Eigenkapital auf rund 309.000 Euro.

Durch die aktuell niedrigen Zinsen und die steigenden Immobilienpreise scheint die Investition in Münchner Wohnraum äußerst lukrativ zu sein. Diese Form der Kapitalanlage sorgt auch langfristig für eine hohe Rendite. Deshalb wandert viel Eigenkapital in den Immobilienmarkt der Bayerischen Landeshauptstadt.

Besteht ein direkter Zusammenhang zwischen dem eingesetzten Eigenkapital und der Anzahl der Kinder? Laut der Analyse von Hüttig & Rompf ist das nicht der Fall. Nur bei den Eigennutzern steigt bei wachsender Anzahl der Kinder auch der Anteil an Eigenkapital. Das lässt sich aber auf den dementsprechend höheren Bedarf an Wohnraum zurückführen. Somit wird die Entscheidung für eine Immobilie nur indirekt von diesem Faktor beeinflusst.

Eigenkapital in Bezug zu der Anzahl der Kinder bei Eigennutzern

Eigenkapital in Bezug zu der Anzahl der Kinder bei Kapitalanlegern

Der Beleihungsauslauf beschreibt den prozentualen Anteil des Objektwertes, der durch ein Darlehen finanziert wird. Unter den Eigennutzern und Kapitalanlegern in München liegt dieser Wert im Durchschnitt bei rund 76 Prozent.

Bei einem Beleihungsauslauf von unter 60 Prozent bieten Kreditinstitute Immobilienkäufern die besten Konditionen für ihre Baufinanzierung. Dennoch nutzen nur knapp über 20 Prozent beider Käufergruppen diesen Vorteil. Die steigenden Immobilienpreise in der Bayerischen Landeshauptstadt scheinen auch hier für den geringen Anteil verantwortlich zu sein.

Beleihungsauslauf bei Eigennutzern

76,28%
Ø Beleihungsauslauf

Beleihungsauslauf bei Kapitalanlegern

75,91%
Ø Beleihungsauslauf

Mit rund 59 Prozent entscheiden sich die meisten Kreditnehmer für einen Beleihungsauslauf von 60 bis 90 Prozent. Bei über 12 Prozent liegt der Anteil der Eigennutzer, die einen Auslauf von 90 bis 100 Prozent wählen. Selbst den Beleihungsauslauf von über 100 Prozent nehmen noch etwa 8 Prozent der Eigennutzer in Anspruch. Bei den Kapitalanlegern entfallen 10 Prozent auf dieses Segment.

Grund dafür: Eine besonders günstige Immobilienfinanzierung steht bei Investoren nicht im Vordergrund. Denn die anfallenden Zinsen sind bei einer Kapitalanlage steuerlich relevant. Der hohe Auslauf bei den Eigennutzern könnte ein Indiz für einen geringen Anteil an Eigenkapital und hohe Immobilienpreise sein.

Durch die historisch niedrigen Zinsen beträgt der durchschnittliche Tilgungssatz der Münchner Eigennutzer 2,37 Prozent. Bei 2,89 Prozent liegt der Durchschnittswert der Kapitalanleger.

Rund 20 Prozent der Eigennutzer entscheiden sich für einen Tilgungssatz von 1 bis 2 Prozent. Bei den Kapitalanlegern entfallen über 18 Prozent auf dieses Segment. Der mit Abstand größte Teil der Käufer wählt aber einen Tilgungssatz von 2 bis 3 Prozent. Mit über 47 Prozent nimmt fast die Hälfte der Eigennutzer diesen Tilgungssatz in Anspruch. Deutlich geringer fällt der Anteil der Kapitalanleger aus. Hier sind es nur knapp 37 Prozent, die sich für diesen Tilgungssatz bei der Finanzierung entscheiden.

Tilgungssatz bei Eigennutzern

2,37%
Ø Tilgungssatz

Tilgungssatz bei Kapitalanlegern

2,89%
Ø Tilgungssatz

Über 18 Prozent der Eigennutzer wählen einen Tilgungssatz von 3 bis 4 Prozent. Bei Kapitalanlegern liegt der Anteil bei 25 Prozent. Knapp 8 Prozent der Eigennutzer nehmen einen Tilgungssatz von 4 bis 5 Prozent in Anspruch. Selbst bei einer Tilgung von 5 Prozent und höher greifen noch über 5 Prozent der Kreditnehmer zu.

Auch Kapitalanleger entscheiden sich zunehmend für eine höhere Tilgung. Auf einen Wert von 4 bis 5 Prozent entfallen etwa 5 Prozent dieser Käufergruppe. Der gleiche Anteil wählt sogar einen Tilgungssatz von 5 bis 6 Prozent. Bei über 6 Prozent Tilgung sind noch rund 9 Prozent der Kapitalanleger vertreten. Grund dafür: eine schnelle Entschuldung im aktuellen Zinstief.

Die steigenden Immobilienpreise sorgen auch in München dafür, dass Käufer stärker belastet werden. Wer in der Bayerischen Landeshauptstadt eine Immobilie zur Eigennutzung kauft, muss im Schnitt monatlich über 1.565 Euro aufbringen. Das entspricht 29,35 Prozent des Einkommens und ist damit bundesdeutscher Spitzenwert. Auch Kapitalanleger spüren zunehmend die steigenden Preise in München. In dieser Käufergruppe fällt die monatliche Belastung mit über 1.187 Euro ebenfalls hoch aus. Dieser Wert entspricht 16,57 Prozent des Einkommens.

Monatliche Belastung bei Eigennutzern

Monatliche Belastung bei Kapitalanlegern

Eindeutig an der Spitze bei den Darlehensarten: das Annuitätendarlehen. Über 87 Prozent der Eigennutzer greifen bei der Finanzierung ihrer Immobilie zu dieser Form des Kredits. Bei den Kapitalanlegern liegt der Wert bei 80 Prozent. Mit knapp 5 Prozent spielen KfW-Darlehen nur eine geringe Rolle bei der Finanzierung des Eigenheims. Mit rund 11 Prozent nehmen Kapitalanleger etwas häufiger ein KfW-Förderprogramm in Anspruch.

Darlehensart der Eigennutzer

Darlehensart der Kapitalanleger

Darlehensart (KfW) der Eigennutzer

Darlehensart (KfW) der Kapitalanleger

Dabei wird energieeffizientes Bauen immer wichtiger. Sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger entscheiden sich fast ausschließlich für das KfW-Programm 153. Andere Förderprogramme fallen kaum ins Gewicht.

Ob Eigennutzung oder Kapitalanlage: Bei einem Immobilienkauf in München entscheiden sich Käufer für eine längerfristige Zinsbindung. Grund dafür ist das aktuelle Zinstief.

Diese niedrigen Zinsen möchten sich Eigennutzer sichern. Deshalb legen sich knapp 47 Prozent dieser Käufergruppe auf eine Festschreibung der Zinsen von 10 Jahren fest. Bei 23 Prozent der Darlehensverträge sind es 15 Jahre. Über 13 Prozent der Kreditnehmer entscheiden sich für eine Zinsfestschreibung von 20 Jahren.

Zinsfestschreibung bei Eigennutzern

Zinsfestschreibung bei Kapitalanlegern

Für nur rund 5 Prozent der Eigennutzer und etwa 2 Prozent der Kapitalanleger kommt eine kurze Festschreibung von 5 Jahren in Frage. Bei den Kapitalanlegern liegt der Fokus mit 72 Prozent auf einer Zinsbindung von 10 Jahren. Eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren wählen über 17 Prozent der Kapitalanleger. Eine noch längere Zinssicherung spielt für Anleger kaum eine Rolle. Grund dafür: Die Spekulationsfrist für Immobilien beträgt 10 Jahre. Viele Investoren erwägen nach diesem Zeitraum also den Wiederverkauf ihrer Immobilie, weil nach dieser Frist die Gewinne aus einem Verkauf nicht versteuert werden müssen.

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München 2016

Alle Daten stammen von Kunden, die eine Immobilienfinanzierung über die Hüttig & Rompf AG abgeschlossen haben, denn darauf sind wir spezialisiert. Als Immobilienfinanzierer bilden wir seit über 30 Jahren die Schnittstelle zwischen Kunden und Kreditgebern. In den letzten Jahren haben sich durch die kompetente Beratung unserer Baufinanzierungsexperten über 60.000 Kunden den Traum von einer eigenen Immobilie erfüllt. Allein 2018 entschieden sich 6.700 Kunden für einen Darlehensvertrag über eine unserer 300 Partnerbanken und Sparkassen.
Mit einem Finanzierungsvolumen von 2 Milliarden Euro im Jahr 2018 gehört die Hüttig & Rompf AG damit zu den drei führenden Baufinanzierungsvermittlern in Deutschland.