88,11%
Ø Beleihungsauslauf der Eigennutzer in Düsseldorf
Durchschnittlich beträgt der Beleihungsauslauf bei Eigennutzern in Düsseldorf 88,11% bei einem Tilgungssatz von 2,13%. Das Eigenkapital beträgt durchschnittlich 143.325 Euro. In Köln hingegen sind es 104.747 Euro Eigenkapital.
94,68%
Ø Beleihungsauslauf der Kapitalanleger in Düsseldorf
Durchschnittlich beträgt der Beleihungsauslauf bei Kapitalanlegern in Düsseldorf 94,68% bei einem Tilgungssatz von 2,00%. Das Eigenkapital beträgt durchschnittlich 58.616 Euro. In Köln hingegen sind es 73.525 Euro Eigenkapital.

Die Finanzierung einer Immobilie lässt sich durch bestimmte Faktoren maßgeblich beeinflussen. Das verfügbare Eigenkapital, der optimale Beleihungsauslauf und der gewählte Tilgungssatz sind wesentliche Parameter, um die Finanzierung optimal an die eigenen Bedürfnisse anzupassen. Auch die Art des Kredits und die Dauer der Zinsfestschreibung müssen mit der eigenen Finanzplanung abgestimmt werden.

Jedes Kreditinstitut räumt deutlich bessere Konditionen ein, sofern der Darlehensnehmer bei der Finanzierung seiner Immobilie ausreichend Eigenkapital einbringt. Zudem setzen viele Banken und Sparkassen einen bestimmten prozentualen Anteil an Eigenmitteln voraus, der sich am Kreditvolumen orientiert. Somit gilt: Bei steigendem Immobilienpreis muss auch der Anteil des Eigenkapitals wachsen.
Wird eine eigengenutzte Immobilie im Kölner Raum erworben, steuert im Durchschnitt der Darlehens­nehmer Eigenkapital in Höhe von 104.747 Euro bei. Mit 143.324 Euro fällt der Eigenkapitalanteil in Düsseldorf deutlich höher aus. Aufgrund möglicher Steuereinsparungen fließt bei Kapitalanlegern weniger Eigenkapital in die benötigte Finanzierung ein. In Köln beträgt das durchschnittliche Kapital nur 73.525 Euro. Wird eine Kapitalanlage im Düsseldorfer Raum erworben, sinkt der Anteil des Eigenkapitals im Schnitt auf 58.616 Euro.
In beiden Metropolen gilt: Je höher die Gestehungskosten der Immobilie sind, desto größer ist der Betrag des Eigenkapitals. Bei einem Immobilienwert von 100.000 bis 200.000 Euro bringt der Eigennutzer in Köln durchschnittlich 29.000 Euro ein. Erhöhen sich die Kosten auf 200.000 bis 400.000 Euro, steigt das eigene Kapital auf rund 55.000 Euro. Liegt der Preis der eigengenutzten Immobilie zwischen 400.000 und 600.000 Euro, steuert der Darlehensnehmer 81.000 Euro bei. Bei einem Kaufpreis von 600.000 bis 800.000 Euro steigt das Eigenkapital auf 167.000 Euro. Bei einem Immobilienpreis zwischen 800.000 und einer Million Euro erhöht sich das Eigenkapital auf 374.000 Euro. Kostet die Wohnung oder das Haus über eine Million, steuert diese Käufergruppe knapp 516.000 Euro bei.

Eigenkapital in Bezug zum Immobilienwert bei
Eigennutzern

Eigenkapital in Bezug zum Immobilienwert bei Kapitalanlegern

Ein ähnlicher Anstieg des Eigenkapitals bei steigenden Immobilienpreisen zeichnet sich auch im Großraum Düsseldorf ab. Kostet eine eigengenutzte Immobilie zwischen 100.000 und 200.000 Euro, stehen im Durchschnitt 23.000 Euro an Eigenkapital zur Verfügung. Bei einem Kaufpreis von 200.000 bis 400.000 Euro pendelt sich im Schnitt das eingebrachte Kapital bei 69.000 Euro ein. Sind für die Immobilie 400.000 bis 600.000 Euro zu zahlen, wird eigenes Kapital in Höhe von 112.000 Euro aufgewandt. Steigen die Gestehungskosten auf 600.000 bis 800.000 Euro, bringt ein Düsseldorfer Käufer durchschnittlich 176.000 Euro auf. Bei steigenden Immobilienpreisen erhöht sich jeweils der Anteil an Eigenkapital.
Bei Kapitalanlagen in Köln und Düsseldorf stehen eher steuerliche Aspekte im Mittelpunkt. Sich schnell zu entschulden, ist für Anleger in den rheinischen Metropolen nicht die oberste Priorität.
Trotz steigender Preise der Immobilien in Köln und Düsseldorf ist es attraktiv, eigengenutzten Wohnraum zu erwerben. Dies wird auch durch das weiterhin niedrige Zinsniveau bei Immobilienfinanzierungen begünstigt. Eine ähnliche Tendenz ist auch bei Kapitalanlegern zu erkennen. Hier locken Immobilien in den nächsten Jahren mit hohen Renditen, zumal sich die Immobilienpreise auch zukünftig auf einem sehr hohen Niveau halten werden. Weiterhin wird viel Kapital in den Immobilienmarkt der Rheinmetropolen fließen.

Der Beleihungsauslauf beschreibt den prozentualen Anteil des Objektwertes, der über ein Darlehen finanziert wird. In Köln beträgt der erhobene Wert im Durchschnitt bei Eigennutzern 94 Prozent. Bei Kapitalanlegern sinkt er auf 87 Prozent. Vergleichbare Daten liefert auch Düsseldorf. Im Schnitt liegt der Auslauf bei eigengenutztem Wohnraum bei 88 Prozent. Bei einer Kapitalanlage steigt der Wert auf rund 95 Prozent.
Auch wenn die Banken bessere Konditionen bei einem niedrigen Beleihungsauslauf gewähren, fällt der erhobene Wert in Köln und Düsseldorf sehr hoch aus. Grund dafür sind die steigenden Preise auf dem Immobilienmarkt. Somit müssen Immobilienkäufer einen höheren Kapitaleinsatz beim Erwerb erbringen.
Folglich nehmen nur rund 11 Prozent der Kölner Eigennutzer den mit einem Auslauf von unter 60 Prozent verbundenen Vorteil wahr. Bei den Kapitalanlegern sind es immerhin rund 21 Prozent. 16 Prozent der Eigennutzer wählen einen Auslauf von 60 bis 80 Prozent. Bei Anlegern liegt der Wert bei 23 Prozent. Bei einem Beleihungsauslauf von 80 bis 90 Prozent liegt der Anteil der Eigennutzer bei 16 Prozent.
Bei Kapitalanlegern steigt der erhobene Wert auf 19 Prozent. Einen Beleihungsauslauf von 90 bis 100 Prozent sowie von über 100 Prozent wählen jeweils knapp 29 Prozent der Eigennutzer. Bei den Kapitalanlegern in Köln fällt besonders der Wert von rund 32 Prozent mit einem Beleihungswert von über 100 Prozent auf.

Beleihungsauslauf bei Eigennutzern

Beleihungsauslauf bei Kapitalanlegern

Einen etwas besseren Beleihungsauslauf liefert der Düsseldorfer Immobilienmarkt, da hier mehr Kapital bei den Käufern vorhanden ist. Dennoch wählen auch hier nur knapp 7 Prozent der Eigennutzer und 3 Prozent der Kapitalanleger einen Beleihungsauslauf von unter 60 Prozent. Der größte Anteil der Eigennutzer und Kapitalanleger im Großraum Düsseldorf bevorzugt einen Auslauf von 60 bis 80 Prozent. Hier sind jeweils 30 Prozent der Kreditnehmer vertreten. Für einen Beleihungsauslauf von 80 bis 90 Prozent entscheiden sich 19 Prozent der Erwerber eigengenutzten Wohnraums. Rund 6 Prozent der Anleger wählen den gleichen Auslauf. Knapp ein Viertel (25 Prozent) der Eigennutzer und Anleger nutzt einen Auslauf von 90 bis 100 Prozent. Auch in Düsseldorf fällt der hohe Anteil bei einem Beleihungsauslauf von über 100 Prozent auf. Diesen Wert bevorzugen 18 Prozent der Eigennutzer und 36 Prozent der Anleger.
Die Werte mit einem hohen Beleihungsauslauf spiegeln eindeutig die steigenden Immobilienpreise in Köln und Düsseldorf wider. Hier müssen Immobilienkäufer verstärkt zu Fremdkapital greifen, um den Traum von der eigenen Immobilie zu verwirklichen. Anders sieht es bei Kapitalanlegern aus. Hier steht eine günstigere Finanzierung nicht im Mittelpunkt. Vielmehr können die auflaufenden Zinsen steuerlich geltend gemacht werden. Somit wird hier gezielt ein hoher Grad an Fremdkapital bei der Finanzierung einer Immobilie angestrebt.

Das niedrige Zinsniveau bei der Finanzierung von Immobilien hält weiterhin an. Darüber hinaus sind die Anforderungen an die Darlehensnehmer seitens der Kreditinstitute gestiegen. Folglich entscheiden sich viele Kreditnehmer für einen höheren Tilgungssatz bei der Finanzierung der eigenen Immobilie.
In Köln liegt der durchschnittliche Tilgungssatz bei Eigennutzern bei 2,4 Prozent. Mit 2,6 Prozent ist die Tilgung bei Kapitalanlegern geringfügig höher. Mit 2,1 Prozent fällt die Tilgung bei eigengenutztem Wohnraum in Düsseldorf noch geringer aus. Die geringste Tilgung mit 2,0 Prozent leisten Kapitalanleger in der Landeshauptstadt.
Folglich ist ein Tilgungssatz von 1 bis 2 Prozent bei Finanzierungen in Köln kaum vertreten. Der größte Teil der Kreditnehmer entscheidet sich für einen Tilgungssatz von 2 bis 3 Prozent. Rund 67 Prozent der Eigennutzer und knapp 64 Prozent der Kapitalanleger nehmen diese Tilgung in Anspruch. Noch rund 15 Prozent der Kreditnehmer selbst genutzten Wohnraums sowie Anleger wählen einen Tilgungssatz von 3 bis 4 Prozent. Für einen Tilgungssatz von über 4 Prozent entscheiden sich rund 16 Prozent der Eigennutzer. 21 Prozent der Anleger treffen die gleiche Entscheidung für einen höheren Tilgungssatz.

Tilgungssatz bei Eigennutzern

Tilgungssatz bei Kapitalanlegern

Eine ähnliche Verteilung konnte auch in Düsseldorf ermittelt werden. Mit einem Tilgungssatz von 1 bis 2 Prozent sind 8 Prozent der Eigennutzer und 6 Prozent der Kapitalanleger vertreten. Auch in der Rhein-Metropole Düsseldorf dominieren Immobilienfinanzierungen mit einer Tilgung von 2 bis 3 Prozent. Rund 67 Prozent der Eigennutzer nehmen diesen Tilgungssatz in Anspruch. Mit 70 Prozent liegt der Anteil der Anleger noch höher. Mit rund 13 Prozent fällt der Anteil der Kreditnehmer, die sich für eine Tilgung von 3 bis 4 Prozent entscheiden, deutlich geringer aus. Mit ebenfalls 12 Prozent sind in Düsseldorf Eigennutzer und Kapitalanleger vertreten, die eine Tilgung über 4 Prozent bevorzugen.
Bei einem hohen Tilgungssatz steht der Wunsch nach einer schnellen Entschuldung der eigenen Immobilie im Vordergrund. Allerdings bedeutet diese Entscheidung auch eine höhere monatliche Belastung für den Kreditnehmer.

Wer sich in Zeiten steigender Immobilienpreise dazu entschließt, Wohnraum zu kaufen, muss sich auf eine höhere finanzielle Belastung einstellen. Dies gilt auch für die Metropolregion Rheinland. Im Kölner Raum muss ein Käufer bei einer Immobilie zur Eigennutzung mit einer durchschnittlichen Belastung von 1.451 Euro im Monat rechnen. Diese Kosten entsprechen einem Anteil von 26,57 Prozent am monatlichen Gesamteinkommen. Mit einer monatlichen Gesamtrate von 945 Euro ist die finanzielle Belastung für einen Anleger in Köln deutlich geringer. Dies entspricht einem prozentualen Anteil am Einkommen von 14,82 Prozent.
In Düsseldorf muss ein Eigennutzer einen monatlichen Betrag von 1.629 Euro aufbringen, um die eigene Immobilie zu finanzieren. Diese Kosten entsprechen 27,2 Prozent des Einkommens. Die Belastung für einen Kapitalanleger liegt im Monat bei 896 Euro. Dieser Betrag entspricht 13,01 Prozent des durchschnittlichen Gesamteinkommens in Düsseldorf.
Insgesamt fällt die niedrige Belastung bei Kapitalanlagen auf. Besonders Besserverdienende entscheiden sich für eine Immobilie als Anlage zwischen Rhein und Ruhr.

Monatliche Belastung bei Eigennutzern

Monatliche Belastung bei Kapitalanlegern

Wer sich in Deutschland dafür entscheidet, seine Immobilie zu finanzieren, greift fast ausschließlich auf ein Annuitätendarlehen zurück. Entsprechend wählen im Großraum Köln rund 91 Prozent der Eigennutzer und 94 Prozent der Kapitalanleger diese Kreditform. Ein Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) dient ausschließlich als Ergänzung zur eigentlichen Immobilienfinanzierung. Rund 6 Prozent aller Kreditnehmer entscheiden sich für diese Variante.
Eine weitere Alternative bei der Finanzierung einer Immobilie ist ein endfälliges Darlehen. Hierbei wird der gesamte Darlehensbetrag erst zum Ende der Laufzeit zurückgezahlt. Nur rund 3 Prozent der Eigennutzer wählen diese Kreditform im Kölner Raum.

Darlehensart der Eigennutzer

Darlehensart der Kapitalanleger

In Düsseldorf wird das Annuitätendarlehen als klassische Finanzierungsform beim Erwerb von Wohnraum ebenfalls bevorzugt. Hier wählen rund 94 Prozent aller Kreditnehmer diese Form der Baufinanzierung. Folglich spielen das KfW-Darlehen oder das endfällige Darlehen bei der Immobilienfinanzierung in Düsseldorf nur eine untergeordnete Rolle.

Darlehensart (KfW) der Eigennutzer

Darlehensart (KfW) der Kapitalanleger

Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) werden in Köln und Düsseldorf nur selten genutzt, um Wohnraum zu finanzieren. Wer sich dennoch im Kölner Raum für eine KfW-Förderung entscheidet, greift als Eigennutzer zu 58 Prozent zum Wohneigentumsprogramm KfW 124. 25 Prozent der Fördermittel entfallen auf das Förderprogramm für energieeffizientes Bauen (153).
Eine ähnliche Verteilung liegt auch in Düsseldorf vor. Hier entscheiden sich knapp 69 Prozent der Eigennutzer für das Förderprogramm 124 der KfW. Das Programm KfW 153 wählen rund 22 Prozent der Darlehensnehmer.
Grundsätzlich wird bei einer Kapitalanlage ausschließlich das Programm KfW 153 in Anspruch genommen. Das Wohneigentumsprogramm KfW 124 steht für Kapitalanleger nicht zur Verfügung.

Die Zinsen bei Krediten verweilen bereits seit längerer Zeit auf einem historischen Tiefstand. Auch wenn aktuell keine Änderung der Zinslage erwartet wird, entscheiden sich viele Kreditnehmer für eine langfristige Zinsfestschreibung. Entsprechend spielt eine Zinsbindung von 5 Jahren kaum noch eine Rolle, wenn Wohneigentum finanziert wird.
Eine Besonderheit gilt bei der Finanzierung einer Kapitalanlage. Die erzielten Gewinne aus dem Verkauf der Immobilie sind nach einer Frist von 10 Jahren steuerfrei. Somit streben Anleger häufig eine Veräußerung der Immobilie nach dem Ablauf dieser Zeitspanne an. Daher wird oft auch die Zinsbindung daran ausgerichtet.

Zinsfestschreibung bei Eigennutzern

Zinsfestschreibung bei Kapitalanlegern

Rund 29 Prozent der Eigennutzer in Köln und Umgebung wählen eine Festschreibung der Zinsen für 10 Jahre. 54 Prozent der Kapitalanleger entscheiden sich aus steuerlichen Aspekten für diese Laufzeit. Über die Hälfte, rund 57 Prozent, der Kreditnehmer bevorzugen eine Zinsbindung von 15 Jahren. Kapitalanleger sind noch mit 36 Prozent vertreten. Dafür, sich die niedrigen Zinsen für eine Laufzeit von 20 Jahren zu sichern, entscheiden sich noch rund 10 Prozent der Kölner Eigennutzer.
Eine leicht veränderte Verteilung bei der Zinsbindung liegt im Düsseldorfer Raum vor. Rund 60 Prozent der Eigennutzer und Kapitalanleger bevorzugen eine Laufzeit von 10 Jahren. Für eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren entschließen sich 31 Prozent der Eigennutzer und 33 Prozent der Anleger. Eine langfristige Festschreibung der Zinsen kommt nur bei 6 Prozent der Kreditnehmer von eigengenutztem Wohnraum infrage.

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Düsseldorf / Köln 2019

Alle Daten stammen von Kunden, die eine Immobilienfinanzierung über die Hüttig & Rompf AG abgeschlossen haben, denn darauf sind wir spezialisiert. Als Immobilienfinanzierer bilden wir seit über 30 Jahren die Schnittstelle zwischen Kunden und Kreditgebern. In den letzten Jahren haben sich durch die kompetente Beratung unserer Baufinanzierungsexperten über 60.000 Kunden den Traum von einer eigenen Immobilie erfüllt. Allein 2018 entschieden sich 6.700 Kunden für einen Darlehensvertrag über eine unserer 300 Partnerbanken und Sparkassen.
Mit einem Finanzierungsvolumen von 2 Milliarden Euro im Jahr 2018 gehört die Hüttig & Rompf AG damit zu den drei führenden Baufinanzierungsvermittlern in Deutschland.