87,50%
Ø Beleihungsauslauf der Eigennutzer in Düsseldorf
Durchschnittlich beträgt der Beleihungsauslauf bei Eigennutzern in Düsseldorf 87,50% bei einem Tilgungssatz von 2,50%. Das Eigenkapital beträgt durchschnittlich 123.096,35 Euro. In Köln hingegen sind es 122.504,98 Euro Eigenkapital.
89,57%
Ø Beleihungsauslauf der Kapitalanleger in Düsseldorf
Durchschnittlich beträgt der Beleihungsauslauf bei Kapitalanlegern in Düsseldorf 89,57% bei einem Tilgungssatz von 2,00%. Das Eigenkapital beträgt durchschnittlich 72.913,48 Euro. In Köln hingegen sind es 55.484,92 Euro Eigenkapital.

Unterschiedliche Faktoren beeinflussen maßgeblich die Finanzierung für eine Immobilie: Das eingebrachte Eigenkapital, der Beleihungsauslauf und der gewählte Tilgungssatz sind wesentliche Parameter, die eine Finanzierung ausmachen. Auch die Art des Kredites und die Dauer der Zinsfestschreibung müssen auf die finanzielle Situation abgestimmt sein.
Wer in Köln eine eigengenutzte Immobilie erwirbt, bringt bei der anstehenden Finanzierung im Schnitt Eigenkapital in Höhe von 122.500 Euro ein. In Düsseldorf ist das durchschnittliche Eigenkapital mit rund 123.100 Euro bei Eigennutzern nur geringfügig höher. Aufgrund von möglichen Einsparungen bei der Steuer bringen Kapitalanleger in der Regel deutlich weniger Eigenkapital auf. So verfügen Kölner Kapitalanleger im Schnitt nur über ein Eigenkapital in Höhe von rund 55.500 Euro. Über deutlich mehr finanzielle Mittel verfügen Düsseldorfer Anleger. Hier beläuft sich das verfügbare Kapital im Schnitt auf 72.900 Euro.
Bekanntlich räumt ein Kreditinstitut wesentlich bessere Konditionen ein, sofern der Kreditnehmer über ausreichend Eigenkapital verfügt. Zudem setzen viele Banken und Sparkassen einen bestimmten prozentualen Anteil an Eigenmitteln voraus, der sich am Kreditvolumen orientiert. Daher gilt bundesweit die Regel für Eigennutzer: Mit steigendem Kaufpreis der Immobilie muss auch der Anteil des Eigenkapitals wachsen.
Bei den Gestehungskosten für eine Immobilie zwischen 100.000 und 200.000 Euro steuert ein Kölner Eigennutzer durchschnittlich 34.500 Euro an Eigenkapital bei. Erhöhen sich die Kosten auf 200.000 bis 400.000 Euro, steigt das eingebrachte Kapital auf rund 78.000 Euro. Bei einem Wert für den eigengenutzten Wohnraum von 400.000 bis 600.000 Euro wendet ein Eigennutzer durchschnittlich rund 120.000 Euro auf. Bei einem Kaufpreis von 600.000 bis 800.000 Euro sind es 208.000 Euro Eigenkapital. Bei einem Preis zwischen 800.000 Euro und einer Million Euro erhöht sich das Eigenkapital auf rund 260.000 Euro. Kosten die Wohnung oder das Haus über eine Million, steuert diese Käufergruppe 303.000 Euro bei.

Eigenkapital in Bezug zum Immobilienwert bei
Eigennutzern

Eigenkapital in Bezug zum Immobilienwert bei Kapitalanlegern

Ähnliche Werte ergeben sich beim Eigenkapital bei Eigennutzern im Großraum Düsseldorf. Kostet eine eigengenutzte Immobilie zwischen 100.000 bis 200.000 Euro, stehen im Durchschnitt 24.000 Euro an Eigenkapital zur Verfügung. Bei einem Preis von 200.000 bis 400.000 Euro pendelt sich im Schnitt das eingebrachte Kapital bei 62.000 Euro ein. Bei 400.000 bis 600.000 Euro wird eigenes Kapital in Höhe von 135.000 Euro aufgewandt. Steigen die Gestehungskosten auf 600.000 bis 800.000 Euro, bringt ein Düsseldorfer Käufer durchschnittlich rund 166.000 Euro auf. Bei steigenden Immobilienpreisen erhöht sich jeweils der Anteil an Eigenkapital.
Bei Kapitalanlagen in Köln und Düsseldorf stehen eher steuerliche Aspekte im Mittelpunkt. Eine schnelle Entschuldung hat für Anleger in den Rhein-Metropolen nicht die erste Priorität.
Die hohe Nachfrage nach Immobilien in den Metropolen am Rhein ist ungebremst. Diese Tendenz wird auch weiterhin durch das vorherrschend niedrige Zinsniveau bei Immobilienfinanzierungen begünstigt. Trotz steigender Preise in Köln und Düsseldorf ist der Erwerb von Immobilien weiterhin attraktiv. Auch eine Immobilie als Kapitalanlage lockt weiterhin mit hohen Renditen, da auch in den nächsten Jahren von steigenden Immobilienpreisen ausgegangen werden kann. So wird auch zukünftig viel Kapital in den Immobilienmarkt der Rheinischen Metropolen wandern.

Der Beleihungsauslauf beschreibt den prozentualen Anteil des Objektwertes, der durch ein Darlehen finanziert wird. In Köln liegt der erhobene Wert im Durchschnitt bei Eigennutzern bei 89 Prozent. Bei Kapitalanlegern steigt der Wert auf 91 Prozent. Ähnliche Werte liefert auch Düsseldorf. Im Schnitt liegt der Auslauf bei eigengenutztem Wohnraum bei 87 Prozent. Auch hier erhöht sich der Wert auf 89 Prozent bei einer Kapitalanlage. Insgesamt fällt der Beleihungsauslauf in Köln und Düsseldorf hoch aus, was sicherlich in den steigenden Preisen begründet ist.
Weiterhin räumen Kreditinstitute bei einem Beleihungsauslauf unter 60 Prozent die besten Konditionen für eine Immobilienfinanzierung ein. Nur 14 Prozent der Eigennutzer und 10 Prozent der Kapitalanleger können diesen Vorteil im Kölner Einzugsgebiet nutzen. Mit 24 Prozent nimmt rund ein Viertel der Eigennutzer einen Auslauf von 60 bis 80 Prozent in Anspruch. Bei Anlegern sinkt der erhobene Wert auf 21 Prozent. Fast 17 Prozent der Kölner Eigennutzer sowie über 14 Prozent der Anleger entscheiden sich für einen Beleihungsauslauf von 80 bis 90 Prozent. Einen Beleihungsauslauf von 90 bis 100 Prozent sowie über 100 Prozent wählen jeweils 22 Prozent der Eigennutzer. Bei den Kapitalanlegern sticht besonders der ermittelte Wert von 42 Prozent mit einem Beleihungswert über 100 Prozent heraus.

Beleihungsauslauf bei Eigennutzern

Beleihungsauslauf bei Kapitalanlegern

Ein ähnliches Bild ergibt sich für den Düsseldorfer Immobilienmarkt. Auch hier wählen nur rund 10 Prozent der Eigennutzer und gute 11 Prozent der Anleger einen Beleihungsauslauf unter 60 Prozent. Einen Auslauf von 60 bis 80 Prozent wählen knapp 24 Prozent der Kreditnehmer von eigengenutztem Wohnraum und über 21 Prozent der Anleger. Der eigentliche Fokus liegt in Düsseldorf bei einem Auslauf von 80 bis 90 Prozent. Mit rund 30 Prozent der Eigennutzer und knapp 27 Prozent der Kapitalanleger entscheidet sich über ein Viertel der Immobilienkäufer für diesen Auslauf. Auch im Düsseldorfer Raum fällt der hohe Anteil mit einem Beleihungsauslauf von 90 bis 100 Prozent auf. 18 Prozent der Eigennutzer und 13 Prozent der Kapitalanleger nutzen diesen Auslauf. Noch höher fällt der Anteil bei einem Beleihungsauslauf über 100 Prozent aus: Hier sind 18 Prozent der Eigennutzer und über 26 Prozent der Anleger vertreten.
Insgesamt weist der hohe Beleihungsauslauf in beiden Metropolen auf steigende Immobilienpreise hin. Für Anleger hingegen steht eine günstigere Finanzierung nicht an erster Stelle. Vielmehr können die auflaufenden Zinsen steuerlich geltend gemacht werden. Somit wird hier gezielt ein hoher Grad an Fremdkapital bei der Finanzierung einer Immobilie angestrebt.

Die anhaltend niedrigen Zinsen und die gestiegenen Anforderungen der Kreditinstitute sorgen dafür, dass sich viele Darlehensnehmer für einen höheren Tilgungssatz entscheiden. In Köln liegt der durchschnittliche Tilgungssatz bei Eigennutzern und Kapitalanlegern bei 2,5 Prozent. Der gleiche Wert wurde in Düsseldorf bei Eigennutzern ermittelt. Mit 2 Prozent fällt der Anteil für Kapitalanleger niedriger aus.
Folglich entscheiden sich nur gut 10 Prozent der Eigennutzer und 4 Prozent der Kapitalanleger in Köln für einen Tilgungssatz von 1 bis 2 Prozent. Der Großteil der Kreditnehmer wählt eine Tilgung von 2 bis 3 Prozent: Knapp 61 Prozent der Kreditnehmer von eigengenutztem Wohnraum und 54 Prozent der Anleger sind hier vertreten. 12 Prozent der Kölner Eigennutzer wählen bei ihrer Finanzierung einen Tilgungssatz von 3 bis 4 Prozent. Einen Tilgungssatz über 4 Prozent nutzen rund 16 Prozent der Eigennutzer. Kapitalanleger sind hier mit 27 Prozent vertreten. Bei einem hohen Tilgungssatz steht der Wunsch nach einer schnellen Entschuldung der Immobilie an erster Stelle. Dies bedeutet auch eine höhere monatliche Belastung für den Kreditnehmer.

Tilgungssatz bei Eigennutzern

Tilgungssatz bei Kapitalanlegern

Eine ähnliche Tendenz ist auch bei den Kreditnehmern in Düsseldorf abzulesen. Dennoch entscheiden sich hier rund 10 Prozent der Eigennutzer und Anleger für einen niedrigen Tilgungssatz von 1 bis 2 Prozent. Dafür entscheidet sich weit über die Hälfte der Darlehensnehmer in der Düsseldorfer Rhein-Metropole für eine Tilgung von 2 bis 3 Prozent. 54 Prozent der Eigennutzer und 59 Prozent der Kapitalanleger sind bei diesem Tilgungssatz vertreten. Einen Tilgungssatz von 3 bis 4 Prozent nehmen 15 Prozent der Eigennutzer und knapp 19 Prozent der Anleger in Anspruch. Selbst bei einer Tilgung über 4 Prozent greifen noch gute 20 Prozent der Kreditnehmer mit einer eigengenutzten Immobilie zu. Kapitalanleger in Düsseldorf sind bei dem hohen Tilgungssatz mit rund 12 Prozent vertreten.

Bei stetig steigenden Immobilienpreisen werden Käufer von Immobilien in allen deutschen Metropolen stärker belastet. Dies gilt auch für Köln und Düsseldorf. Wer im Großraum Köln eine Wohnung oder ein Haus erwirbt, muss im Schnitt 1.344 Euro im Monat aufbringen. Dieser Betrag entspricht 26,61 Prozent des durchschnittlichen Haushaltseinkommens. Bei einer Kapitalanlage liegt die monatliche Gesamtrate bei 835 Euro deutlich niedriger und stellt 14,84 Prozent des durchschnittlichen Monatseinkommens in Köln dar.
Im Düsseldorfer Raum ergeben sich ähnliche Werte. Für eine Immobilie muss ein Eigennutzer durchschnittlich 1.509 Euro monatlich bezahlen. Dies entspricht 26,91 Prozent seines Einkommens. Die monatliche Belastung für einen Kapitalanleger fällt auch in Düsseldorf mit 809 Euro deutlich günstiger aus. Dieser Betrag entspricht 12,9 Prozent des durchschnittlichen Gesamteinkommens in Düsseldorf.
Insgesamt fällt die deutlich niedrigere Belastung bei Kapitalanlegern auf. Dies deutet daraufhin, dass sich vor allem Besserverdienende für eine Kapitalanlage am Rhein entscheiden.

Monatliche Belastung bei Eigennutzern

Monatliche Belastung bei Kapitalanlegern

Wer sich in Köln oder Düsseldorf für den Erwerb einer Immobilie entscheidet, wählt bei der Finanzierung meist ein Annuitätendarlehen: Knapp 83 Prozent der aufgewendeten Kreditsumme von Eigennutzern und gut 95 Prozent der der Kapitalanleger in Köln fließen über diese Kreditform in das Darlehen ein. Als Ergänzung kann zusätzlich ein Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) in Anspruch genommen werden. Rund 8 Prozent des Finanzierungsvolumens der Eigennutzer und 4 Prozent von dem der Anleger werden über diese Variante aufgebracht. Ein endfälliges Darlehen wird in Köln nur für knappe 8 Prozent der Kreditsumme der Darlehensnehmer gewählt, die ihre eigengenutzte Immobilie finanzieren. Bei dieser Darlehensform wird der gesamte Darlehensbetrag am Ende der Laufzeit zurückgezahlt.

Darlehensart der Eigennutzer

Darlehensart der Kapitalanleger

In Düsseldorf ist das Annuitätendarlehen als klassische Finanzierungsform noch stärker vertreten. Gut 92 Prozent der Kreditsumme der Eigennutzer und über 96 Prozent der der Anleger werden durch diese Darlehensform finanziert. Entsprechend spielen KfW-Darlehen oder endfällige Darlehen bei den Düsseldorfer Kreditnehmern nur eine untergeordnete Rolle.

Darlehensart (KfW) der Eigennutzer

Darlehensart (KfW) der Kapitalanleger

Welche Fördermittel der KfW werden bei der Finanzierung von Wohneigentum in den Rhein-Metropolen genutzt? Wer sich bei seiner eigengenutzten Immobilie in Köln für ein KfW-Darlehen entscheidet, nutzt zur Hälfte das Wohneigentumsprogramm KfW 124. Die andere Hälfte wählt das Förderprogramm für energieeffizientes Bauen (153). Von den Kapitalanlegern wird ausschließlich das Programm KfW 153 in Anspruch genommen, da das Wohneigentumsprogramm KfW 124 für sie grundsätzlich nicht zur Verfügung steht.
In Düsseldorf wird mit 79 Prozent eher das Wohneigentumsprogramm 124 bei den Eigennutzern bevorzugt. Auf KfW 153 greifen rund 21 Prozent der Darlehensnehmer zurück. Auch hier wird bei den Kapitalanlegern nur das Förderprogramm für energieeffizientes Bauen genutzt.

Seit längerer Zeit verweilen die Zinsen auf einem historischen Tiefstand. Entsprechend entscheiden sich auch in Köln und Düsseldorf die Kreditnehmer zunehmend für eine längerfristige Zinsfestschreibung. Eine Zinsbindung von 5 Jahren spielt kaum noch eine Rolle.
In Köln entscheiden sich noch rund 35 Prozent der Eigennutzer und knapp die Hälfte der Kapitalanleger für eine Festschreibung der Zinsen über 10 Jahre. Bei den Eigennutzern steigt der Anteil der Darlehensnehmer auf 46 Prozent, die eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren wählen. Bei Kapitalanlegern liegt der ermittelte Wert bei 34 Prozent. Noch knapp 12 Prozent der Eigennutzer entscheiden sich für eine Festschreibung der Zinsen über 20 Jahre. Bei Kapitalanlegern liegt der Anteil bei 9 Prozent.

Zinsfestschreibung bei Eigennutzern

Zinsfestschreibung bei Kapitalanlegern

Eine leicht veränderte Verteilung findet man bei den Düsseldorfer Kreditnehmern vor. Hier liegt das Hauptaugenmerk bei einer Zinsbindung von 10 Jahren. Eigennutzer bevorzugen mit rund 64 Prozent diese Zinsdauer. Bei Kapitalanlegern steigt der erhobene Anteil auf 73 Prozent. Besonders Investoren erwägen nach 10 Jahren einen möglichen Verkauf der Immobilie. Die erzielten Gewinne sind dann steuerfrei. Dennoch wählen auch in Düsseldorf viele Kreditnehmer eine längere Zinsbindung. Rund 25 Prozent der Eigennutzer und knapp 23 Prozent der Anleger entscheiden sich für eine Zinsfestschreibung von 15 Jahren.

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Düsseldorf / Köln 2018

Alle Daten stammen von Kunden, die eine Immobilienfinanzierung über die Hüttig & Rompf AG abgeschlossen haben, denn darauf sind wir spezialisiert. Als Immobilienfinanzierer bilden wir seit über 30 Jahren die Schnittstelle zwischen Kunden und Kreditgebern. In den letzten Jahren haben sich durch die kompetente Beratung unserer Baufinanzierungsexperten über 60.000 Kunden den Traum von einer eigenen Immobilie erfüllt. Allein 2018 entschieden sich 6.700 Kunden für einen Darlehensvertrag über eine unserer 300 Partnerbanken und Sparkassen.
Mit einem Finanzierungsvolumen von 2 Milliarden Euro im Jahr 2018 gehört die Hüttig & Rompf AG damit zu den drei führenden Baufinanzierungsvermittlern in Deutschland.