Kaufpreis und Quadratmeter – zwei wichtige Zahlen aus Immobilienanzeigen. Jetzt sind einige mehr hinzugekommen: die Werte aus dem Energieausweis. Aber welches Gebäude benötigt welchen Ausweistyp? Verbrauchs- oder Bedarfsausweis? Wir zeigen die Unterschiede.

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen oder vermieten will, muss einen Energieausweis für seine Immobilie ausstellen lassen. Oft hat der Eigentümer die Wahl, ob er sich für einen Verbrauchs- oder Bedarfsausweis entscheidet. Wann ist welcher Ausweistyp sinnvoll?

Völlig unterschiedliche Berechnungsansätze

Es kommt darauf an, welche Informationen der Eigentümer aus dem Energieausweis ablesen möchte. Denn die Werte der beiden Ausweistypen werden nach unterschiedlichen Methoden erhoben und geben deshalb auch andere Auskünfte. Der Verbrauchs- und der Bedarfsausweis können also nicht miteinander verglichen werden.

Bei dem Verbrauchsausweis wird die Immobilie nach dem tatsächlichen Energieverbrauch der Gebäudenutzer bewertet. Der Bedarfsausweis hingegen zeigt den theoretischen Energiebedarf, der sich aus dem Zustand des Gebäudes ergibt. Wie sehen die beiden Ausweistypen im Detail aus?

Verbrauchsausweis: Energieverbrauch als Grundlage

Grundlage des Verbrauchsausweises sind die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahren. Das Ergebnis ist also stark abhängig von den Bewohnern einer Immobilie und auch von äußeren Einflüssen, zum Beispiel einem starken Winter.

Der Zustand des Gebäudes spielt für die Ermittlung der Werte keine Rolle. Deshalb ist der Verbrauchsausweis mit 25 bis 100 Euro kostengünstig. Dafür ist dieser Energieausweistyp wenig aussagekräftig. Eine Empfehlung für spezifische Modernisierungsmaßnahmen ist mit dem Verbrauchsausweis als Grundlage zum Beispiel nicht möglich.

Um den Verbrauchsausweis beantragen zu können, müssen Immobilien bestimmte Auflagen erfüllen. Wird keine dieser Auflagen erfüllt, ist der Bedarfsausweis Pflicht:

• Es befinden sich mindestens fünf Wohnungen im Gebäude
• Ein Bauantrag, der nach dem 1. November 1977 gestellt wurde, liegt vor
• Das Gebäude wurde nach der 1. Wärmeschutzverordnung von 1977 errichtet oder nachträglich auf diesen Stand gebracht

Bedarfsausweis: Energiebedarf als Grundlage

Für den Bedarfsausweis analysiert ein Fachmann bei einer Vor-Ort-Begehung den energetischen Zustand des Gebäudes. Auf Grundlage der Bausubstanz und der Heizungsanlage berechnet er die Energie, die für Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung bei der Nutzung durchschnittlich benötigt wird. Die Ergebnisse sind deshalb von den Nutzern der Immobilie oder äußeren Einflüssen unabhängig.

Durch die aufwendige Ermittlung der Werte werden für den Bedarfsausweis 500 Euro oder mehr fällig. Dafür ist dieser Energieausweistyp sehr aussagekräftig. Da durch die technische Analyse auch energetische Schwachstellen aufgedeckt werden, können fundierte Aussagen über Modernisierungsmaßnahmen getroffen werden.

Prinzipiell darf sich jeder Eigentümer einen Bedarfsausweis für sein Gebäude ausstellen lassen. Der Bedarfsausweis ist allerdings Pflicht für:

• Neubauten, weil noch keine Verbrauchsdaten von Bewohnern vorliegen, auf deren Grundlage ein Verbrauchsausweis ausgestellt werden kann
• Alle Gebäude, welche die Auflagen für die Ausstellung eines Verbrauchsausweises nicht erfüllen

Verantwortung des Maklers noch unklar

Noch ist die Rechtsprechung sich nicht einig, ob alleine der Eigentürmer oder auch der Makler für fehlende Angaben zur Energieeffizienz eines Gebäudes abgemahnt werden kann. Immobilienvertriebe, die über den Energieausweis Bescheid wissen, sind aber in jedem Fall im Vorteil. Denn wer auf Rückfragen von Eigentümern und Kaufinteressenten reagieren und in Sachen EnEV beraten kann, präsentiert sich als kompetenter Ansprechpartner.

Tipps für Immobilienvertriebe


• Schaffen Sie für Ihre Kunden durch Serviceangebote zum Energieausweis einen Mehrwert.
• Von der Aufklärung über die verschiedenen Möglichkeiten bis zur Beantragung des entsprechenden Ausweises, können Sie den Verkäufer entlasten.
• Die Energieeffizienz wirkt sich vielleicht auf die Entscheidung von Immobilienkäufern aus. Nutzen Sie dieses Potenzial und klären Sie Kaufinteressenten über die Bedeutung des Energieaufweises und der Energieeffizienz der Immobilie auf.

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