Prolon­gation oder Umschuldung?

Wenn Ihre Zinsbindungsfrist endet und noch eine Restschuld offen ist, haben Sie zwei Möglichkeiten: Prolongation oder Umschuldung. Beides sind Varianten der Anschlussfinanzierung. Der einzige Unterschied ist Ihr Darlehensgeber. Bei der Prolongation verlängern Sie einfach den laufenden Darlehensvertrag mit Ihrer jetzigen Bank. Bei der Umschuldung hingegen wechseln Sie den Darlehensgeber. Oft wird auch das Forward-Darlehen als dritte Variante genannt. Doch damit sichern Sie sich nur die aktuellen Zinsen. So kann das Forward-Darlehen Teil der Prolongation oder der Umschuldung sein – je nachdem, wo Sie es abschließen. Welche Form der Anschlussfinanzierung die richtige für Sie ist? Wir geben einen Überblick.

Was ist eine Prolon­gation?

Eigentlich könnte man das Wort Prolongation durch Verlängerung ersetzen. Denn nichts anderes bedeutet es. Bei einer Prolongation verlängern Sie den laufenden Darlehensvertrag mit Ihrer jetzigen Bank. Der Vorteil dieser Variante: ein geringer Aufwand. Wenn Sie mit dem Angebot Ihres bisherigen Darlehensgebers einverstanden sind, können Sie Ihren bestehenden Vertrag einfach weiterführen. So zahlen Sie keine Kosten für den Wechsel zu einer anderen Bank. Und auch Ihre Bonität wird nicht noch einmal geprüft. Schließlich haben Sie Ihrer Bank bereits bewiesen, dass Sie zahlungsfähig sind.

Was sich ändert: die Zinsvereinbarung. Die wird nämlich neu festgelegt. Der Darlehensvertrag mit seinen Bedingungen bleibt aber bestehen. Ihr bisheriger Partner ist gesetzlich dazu verpflichtet, Ihnen mitzuteilen, zu welchen neuen Zinsbedingungen das Darlehen verlängert wird. Spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung muss Ihre Bank Ihnen die Konditionen nennen. Ob Sie diese aber akzeptieren, liegt ganz bei Ihnen. Mit Ende der Zinsbindungsfrist endet nämlich auch die Bindung an das Kreditinstitut. Sie können also auch andere Angebote einholen und – gegen eine geringe Gebühr – zu einer anderen Bank wechseln.

Was ist eine Umschuldung?

Bei einer Umschuldung wechseln Sie für Ihre Anschlussfinanzierung das Kreditinstitut. Viele Darlehensnehmer schrecken vor diesem Schritt zurück: Sie fürchten, dass die Umschuldung einen hohen Aufwand nach sich zieht. Die Bonitätsprüfung findet erneut statt, die Eintragung im Grundbuch muss geändert werden und eventuell wird die Immobilie noch einmal neu bewertet. Außerdem fallen Kosten für die Grundbuchumschreibung, den Notar und das Amtsgericht an. Davon sollten Sie sich aber nicht verunsichern lassen. Denn meist kümmert sich die neue Bank um die Details, der Darlehensnehmer muss nur für die Gebühren aufkommen.

In aller Regel lohnt sich der Blick zu anderen Anbietern. Nicht selten sind die angebotenen Zinsen und die möglichen Rahmenbedingungen, wie zum Beispiel die Option auf Sondertilgungen, deutlich attraktiver. Schon sehr geringe Zinsunterschiede bringen Ihnen erhebliche Vorteile, zumal diese ja für viele Jahre gelten. So rechnet sich die Umschuldung für die meisten Darlehensnehmer – trotz der Kosten von einigen hundert Euro, die für den Bankenwechsel anfallen. Wenn Sie noch während der Zinsbindungsfrist darüber nachdenken den Darlehensgeber zu wechseln, können Sie das bestehende Darlehen auch vorzeitig ablösen. Das ist allerdings mit recht hohen Kosten verbunden, da eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Deshalb ist eine Umschuldung zu diesem Zeitpunkt in der Regel nicht sinnvoll.

Anders, wenn seit der Vollauszahlung Ihres Darlehens bereits zehn Jahre vergangen sind. Dann können Sie laut Gesetz nämlich den Darlehensgeber wechseln. Und das ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen zu müssen. Die Frist dafür liegt bei sechs Monaten. Nutzen Sie das Sparpotenzial, welches eine Umschuldung Ihnen bietet.

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Welche Variante lohnt sich für Sie?

Prolongation oder Umschuldung, das ist auch eine Frage der Restschuld. Als Faustregel gilt: Je höher die verbleibende Darlehenssumme zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung, desto sinnvoller ist eine Umschuldung. Bei einer geringen Restschuld kann sich ein Bankwechsel lohnen, muss es aber nicht.

Sie müssen übrigens nicht warten, bis Ihr bisheriger Darlehensgeber Ihnen ein Angebot für eine Prolongation macht. Schon vor Ende der Zinsbindung sollten Sie selbst aktiv werden und Angebote von anderen Banken einholen und vergleichen. Oft sind die Konditionen, die Ihnen ein neuer Finanzierungspartner bietet, deutlich besser als die Ihrer bisherigen Bank. Denn auch Kreditinstitute wissen, dass bei vielen Kunden die Bereitschaft, Angebote zu vergleichen und zu einer neuen Bank zu wechseln, gering ist. Selbst wenn Sie eine Prolongation in Erwägung ziehen, sollten Sie andere Angebote prüfen. So haben Sie gute Argumente, um mit Ihrer Hausbank bessere Zinsen zu verhandeln. Was nur bei einer Umschuldung möglich ist: den Vertrag an Ihre aktuelle Lebenssituation anpassen und zum Beispiel die Option für Sondertilgungen vereinbaren. Überlegen Sie sich Ihre Entscheidung deshalb gut.

Vielleicht brauchen Sie aber auch weder eine Prolongation noch eine Umschuldung. Das ist dann der Fall, wenn Sie die verbleibende Summe Ihres Darlehens aus eigenen Mitteln bezahlen können – ohne ein neues Darlehen. In jedem Fall lohnt es sich ganz genau nachzurechnen, um herauszufinden, welche Variante zu Ihnen passt.

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Vor- und Nachteile der beiden Varianten im Vergleich

Damit Sie den Überblick behalten, haben wir hier Vor- und Nachteile von Prolongation und Umschuldung für Sie zusammengefasst:

VARIANTE

Prolon­gation

  • Einfache und schnelle Abwicklung
  • Keine erneute Vorlage von Unterlagen erforderlich
  • Keine Kosten für Grundbuch und Notar

  • Meist überdurchschnittlich hohe Zinsen
  • Weitere Bedingungen des Darlehensvertrags bleiben gleich
  • Wenig Verhandlungsspielraum für den Kreditnehmer

VARIANTE

Umschuldung

  • Oft günstigerer Zinssatz
  • Darlehensvertrag kann individuell angepasst werden
  • Schnellere Entschuldung bei gleichbleibender Rate

  • Höherer bürokratischer Aufwand
  • Erneute Vorlage von Unterlagen erforderlich
  • Kosten für Grundbuch und Notar
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Was Sie bei der Anschluss­fi­nan­zierung beachten sollten

Wie geht es mit meiner Finanzierung weiter? Idealerweise sollten Sie sich schon frühzeitig mit dieser Frage beschäftigen und bereits vor Ablauf der Zinsbindung verschiedene Angebote einholen und vergleichen. Ab einem Jahr vor Ende der Zinsbindungsfrist können Sie die Anschlussfinanzierung zu den aktuellen Konditionen festmachen. Sie haben also genügend Zeit, um sich zu informieren und verschiedene Varianten zu prüfen.

In der Regel ist seit Ihrer Erstfinanzierung einige Zeit vergangen. Vielleicht haben sich Ihre Lebensumstände verändert. Die Anschlussfinanzierung ist deshalb eine gute Gelegenheit, um das Darlehen an die aktuelle finanzielle und persönliche Situation anzupassen. Keine Sorge, wenn Sie mit der Anschlussfinanzierung nicht die gesamte Restschuld abdecken. Eine dritte oder vierte Finanzierungsrunde stellt kein Problem dar. Das macht vor allem Sinn, wenn die Zinsen aktuell hoch sind. Dann sollten Sie nur eine kurze Laufzeit wählen, um in wenigen Jahren vielleicht von günstigeren Konditionen zu profitieren. Bei niedrigen Hypothekenzinsen hingegen lohnt sich in der Regel eine lange Zinsbindung.