Anschluss­fi­nan­zierung: Heute planen, morgen sparen

Jede Zinsbindung läuft irgendwann aus – und meistens endet die Zinsbindung, bevor das Darlehen vollständig getilgt ist. Was Darlehensnehmer oft nicht wissen: Mit dem Ende der Zinsbindung können Sie ganz einfach den Darlehensgeber wechseln. Praktisch, wenn Sie sich günstige Zinsen sichern möchten. Hier gilt: Je früher, desto besser. Schon 60 Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist können Sie Ihre Anschlussfinanzierung planen.

Unser Expertenteam unterstützt Sie dabei. Aus unserem Pool von 300 Partnerbanken finden wir die besten Konditionen und Angebote für Ihre Anschlussfinanzierung.

Von der Anschluss­fi­nan­zierung profi­tieren

Günstige Zinsen finden, mit Banken verhandeln, Konditionen vergleichen: Wenn Sie nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch einen Restdarlehensbetrag offen haben, stehen Sie wieder am Anfang der Finanzierung. Klingt nicht positiv? Ist es aber! Eine Anschlussfinanzierung bietet Ihnen nämlich die Möglichkeit, Zinsen zu sparen. Wenden Sie sich an unser Expertenteam, um Angebote von verschiedenen Banken einzuholen. Selbst wenn Sie Ihren bestehenden Darlehensvertrag verlängern möchten, lohnt sich ein Vergleich. Denn so sammeln Sie gute Argumente, wenn Sie mit Ihrer Hausbank in Verhandlungen treten.

Eine Anschlussfinanzierung ist aber vor allem die Gelegenheit, um Ihre Baufinanzierung zu optimieren. Wenn Sie zum Beispiel Ihre Rate senken oder höher tilgen möchten, ist jetzt der richtige Zeitpunkt dafür. Sprechen Sie mit unseren Experten und profitieren Sie von diesen Vorteilen:

Sichere Planung, weniger Kosten

Wer sich bereits frühzeitig um seine Anschlussfinanzierung kümmert, ist auf der sicheren Seite – und kann durch Zinsvorteile Geld sparen.

Einfacher Banken­wechsel

Ein Bankenwechsel ist weder teuer noch kompliziert. Wir übernehmen die komplette Abwicklung, Sie zahlen nur die Nebenkosten.

Maßge­schnei­derte Finan­zierung

Bei einer Anschlussfinanzierung können Sie den Zinssatz und die Laufzeit Ihres Darlehens neu justieren. Ganz so, wie es zu Ihrer aktuellen Situation passt.

So viel können Sie sparen

Nur wer vergleicht, profitiert von günstigen Konditionen. So ist es auch bei der Anschlussfinanzierung. Denn die Zinsen, die Sie von Ihrer Hausbank angeboten bekommen, sind nicht immer die günstigsten. Das liegt daran, dass viele Kreditinstitute auf die Bequemlichkeit ihrer Kunden spekulieren. Indem Sie sich unverbindlich an unsere Experten für die Anschlussfinanzierung wenden, verschaffen Sie sich schnell und einfach einen Überblick über die Konditionen anderer Banken. So haben Sie eine bessere Grundlage, um das Angebot Ihres bisherigen Darlehensgebers zu bewerten. Nutzen Sie das Sparpotenzial, das sich Ihnen durch den Wechsel zu einer neuen Bank bietet.

Fazit: Frühzeitige Planung lohnt sich

Wenn Sie nach Ende der Zinsbindung Ihres Darlehens noch eine Restschuld bezahlen müssen, sollten Sie das Thema Anschlussfinanzierung bereits frühzeitig angehen. So haben Sie ausreichend Zeit um zu prüfen, welche Möglichkeiten zu Ihrer individuellen Situation passen. Ein guter Zeitpunkt, um mit den Recherchen und Angebotsvergleichen zu beginnen, liegt schon bei vier Jahren vor Ablauf der Zinsbindungsfrist.

Warum so früh? Aktuell ist der Zinsmarkt so günstig wie noch nie. Sie können durch niedrige Zinsen mehrere tausend Euro sparen. Ihr Trumpf: die neue Ausgangslage. Mit Ihrer Erstfinanzierung haben Sie durch regelmäßige Zahlungen Ihre Bonität unter Beweis gestellt. Und vielleicht hat sich auch an Ihrer persönlichen Situation etwas verändert, was sich positiv auf die Finanzierung auswirkt. Zum Beispiel ein höheres Gehalt. Ein weiterer Grund, frühzeitig zu planen: Sie haben genügend Zeit, um verschiedene Optionen durchzuspielen und sich zu Ihren Möglichkeiten beraten zu lassen. Das Expertenteam der Hüttig & Rompf AG ist immer für Sie da und unterstützt Sie gerne auf dem Weg zur passenden Anschlussfinanzierung.

Exper­tentipp: Wussten Sie schon...?

Wenn Sie die Zinsen für Ihre Immobilienfinanzierung länger als zehn Jahre festgeschrieben haben, können Sie Ihr Darlehen trotzdem schon zehn Jahre nach Vollauszahlung mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise zurückzahlen. Und das ganz ohne Vorfälligkeits­entschädigung. Hätten Sie es gewusst?

Anschluss­fi­nan­zierung: Forward-Darlehen oder Prolon­gation?

Ob sich ein Kreditnehmer bei seiner Anschlussfinanzierung für eine Prolongation, eine Umschuldung, ein Forward-Darlehen oder für eine andere Ausprägung der Anschlussfinanzierung entscheidet, hängt von mehreren Parametern ab. Ausschlaggebend ist zunächst die aktuelle Zinslage am Finanzmarkt. Sind aktuell die Zinsen besonders niedrig und keine nennenswerte Veränderung zu erwarten, ist sicherlich die Prolongation die einfachste Ausprägung einer Anschlussfinanzierung. Wird hingegen ein kurz- bis mittelfristiger Anstieg der Immobilienzinsen erwartet, sollte sich der Darlehensnehmer mit einem Forward-Darlehen langfristig diesen Niedrigzins sichern. Zudem sollte bei einer niedrigen Zinslage eine lange Zinsbindung bei der anstehenden Anschlussfinanzierung angestrebt werden.

Eine Umschuldung kommt immer dann in Betracht, wenn bessere Konditionen bei einer anderen Bank zu erhoffen sind. Dies ist meist dann der Fall, wenn sich durch eine verbesserte persönliche Bonität oder durch einen Anstieg des Immobilienwertes verbesserte Randbedingungen für eine Immobilienfinanzierung ergeben. Dieser Umstand ist dann auch unabhängig von der aktuellen Zinssituation.

Ein weiteres Entscheidungskriterium ist die individuelle Situation des Kreditnehmers. Wer eine anstehende Anschlussfinanzierung schnell über die Bühne bringen möchte, greift zu einer Prolongation. Hierzu muss der Immobilienbesitzer nur das neue Zinsangebot der Bank unterzeichnen. Zusätzliche Unterlagen muss der Darlehensnehmer nicht vorlegen. Besonders interessant dabei ist, dass keine aktuelle Bonitätsprüfung seitens des Kreditgebers erforderlich ist. Dies ist auch dann nicht notwendig, wenn sich die berufliche oder finanzielle Situation des Darlehensnehmer deutlich verändert hat. Auch aktuelle Unterlagen zur Immobilie selbst werden nicht von der Bank verlangt.

Eine Umschuldung bei einer neuen Bank gestaltet sich wesentlich zeitaufwendiger und verhält sich wie eine neue Finanzierung. Der neue Kreditgeber verlangt alle aktuellen Unterlagen zur persönlichen Bonität und zur Immobilie. Dafür erhofft sich der Immobilienbesitzer eine bessere Kondition bei der gewünschten Anschlussfinanzierung.

Prolon­gation oder Umschuldung?

Wenn Ihre Zinsbindungsfrist endet und noch eine Restschuld offen ist, haben Sie zwei Möglichkeiten: Prolongation oder Umschuldung. Beides sind Varianten der Anschlussfinanzierung. Der einzige Unterschied ist Ihr Darlehensgeber. Bei der Prolongation verlängern Sie einfach den laufenden Darlehensvertrag mit Ihrer jetzigen Bank. Bei der Umschuldung hingegen wechseln Sie den Darlehensgeber. Oft wird auch das Forward-Darlehen als dritte Variante genannt. Doch damit sichern Sie sich nur die aktuellen Zinsen. So kann das Forward-Darlehen Teil der Prolongation oder der Umschuldung sein – je nachdem, wo Sie es abschließen. Welche Form der Anschlussfinanzierung die richtige für Sie ist? Wir geben einen Überblick.

Was ist eine Prolon­gation?

Eigentlich könnte man das Wort Prolongation durch Verlängerung ersetzen. Denn nichts anderes bedeutet es. Bei einer Prolongation verlängern Sie den laufenden Darlehensvertrag mit Ihrer jetzigen Bank. Der Vorteil dieser Variante: ein geringer Aufwand. Wenn Sie mit dem Angebot Ihres bisherigen Darlehensgebers einverstanden sind, können Sie Ihren bestehenden Vertrag einfach weiterführen. So zahlen Sie keine Kosten für den Wechsel zu einer anderen Bank. Und auch Ihre Bonität wird nicht noch einmal geprüft. Schließlich haben Sie Ihrer Bank bereits bewiesen, dass Sie zahlungsfähig sind.

Was sich ändert: die Zinsvereinbarung. Die wird nämlich neu festgelegt. Der Darlehensvertrag mit seinen Bedingungen bleibt aber bestehen. Ihr bisheriger Partner ist gesetzlich dazu verpflichtet, Ihnen mitzuteilen, zu welchen neuen Zinsbedingungen das Darlehen verlängert wird. Spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung muss Ihre Bank Ihnen die Konditionen nennen. Ob Sie diese aber akzeptieren, liegt ganz bei Ihnen. Mit Ende der Zinsbindungsfrist endet nämlich auch die Bindung an das Kreditinstitut. Sie können also auch andere Angebote einholen und – gegen eine geringe Gebühr – zu einer anderen Bank wechseln.

Was ist eine Umschuldung?

Bei einer Umschuldung wechseln Sie für Ihre Anschlussfinanzierung das Kreditinstitut. Viele Darlehensnehmer schrecken vor diesem Schritt zurück: Sie fürchten, dass die Umschuldung einen hohen Aufwand nach sich zieht. Die Bonitätsprüfung findet erneut statt, die Eintragung im Grundbuch muss geändert werden und eventuell wird die Immobilie noch einmal neu bewertet. Außerdem fallen Kosten für die Grundbuchumschreibung, den Notar und das Amtsgericht an. Davon sollten Sie sich aber nicht verunsichern lassen. Denn meist kümmert sich die neue Bank um die Details, der Darlehensnehmer muss nur für die Gebühren aufkommen.

In aller Regel lohnt sich der Blick zu anderen Anbietern. Nicht selten sind die angebotenen Zinsen und die möglichen Rahmenbedingungen, wie zum Beispiel die Option auf Sondertilgungen, deutlich attraktiver. Schon sehr geringe Zinsunterschiede bringen Ihnen erhebliche Vorteile, zumal diese ja für viele Jahre gelten. So rechnet sich die Umschuldung für die meisten Darlehensnehmer – trotz der Kosten von einigen hundert Euro, die für den Bankenwechsel anfallen. Wenn Sie noch während der Zinsbindungsfrist darüber nachdenken den Darlehensgeber zu wechseln, können Sie das bestehende Darlehen auch vorzeitig ablösen. Das ist allerdings mit recht hohen Kosten verbunden, da eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Deshalb ist eine Umschuldung zu diesem Zeitpunkt in der Regel nicht sinnvoll.

Anders, wenn seit der Vollauszahlung Ihres Darlehens bereits zehn Jahre vergangen sind. Dann können Sie laut Gesetz nämlich den Darlehensgeber wechseln. Und das ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen zu müssen. Die Frist dafür liegt bei sechs Monaten. Nutzen Sie das Sparpotenzial, welches eine Umschuldung Ihnen bietet.

Welche Variante lohnt sich für Sie?

Prolongation oder Umschuldung, das ist auch eine Frage der Restschuld. Als Faustregel gilt: Je höher die verbleibende Darlehenssumme zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung, desto sinnvoller ist eine Umschuldung. Bei einer geringen Restschuld kann sich ein Bankwechsel lohnen, muss es aber nicht.

Sie müssen übrigens nicht warten, bis Ihr bisheriger Darlehensgeber Ihnen ein Angebot für eine Prolongation macht. Schon vor Ende der Zinsbindung sollten Sie selbst aktiv werden und Angebote von anderen Banken einholen und vergleichen. Oft sind die Konditionen, die Ihnen ein neuer Finanzierungspartner bietet, deutlich besser als die Ihrer bisherigen Bank. Denn auch Kreditinstitute wissen, dass bei vielen Kunden die Bereitschaft, Angebote zu vergleichen und zu einer neuen Bank zu wechseln, gering ist. Selbst wenn Sie eine Prolongation in Erwägung ziehen, sollten Sie andere Angebote prüfen. So haben Sie gute Argumente, um mit Ihrer Hausbank bessere Zinsen zu verhandeln. Was nur bei einer Umschuldung möglich ist: den Vertrag an Ihre aktuelle Lebenssituation anpassen und zum Beispiel die Option für Sondertilgungen vereinbaren. Überlegen Sie sich Ihre Entscheidung deshalb gut.

Vielleicht brauchen Sie aber auch weder eine Prolongation noch eine Umschuldung. Das ist dann der Fall, wenn Sie die verbleibende Summe Ihres Darlehens aus eigenen Mitteln bezahlen können – ohne ein neues Darlehen. In jedem Fall lohnt es sich ganz genau nachzurechnen, um herauszufinden, welche Variante zu Ihnen passt.

Vor- und Nachteile der beiden Varianten im Vergleich

Damit Sie den Überblick behalten, haben wir hier Vor- und Nachteile von Prolongation und Umschuldung für Sie zusammengefasst:

VARIANTE

Prolon­gation

  • Einfache und schnelle Abwicklung
  • Keine erneute Vorlage von Unterlagen erforderlich
  • Keine Kosten für Grundbuch und Notar

  • Meist überdurchschnittlich hohe Zinsen
  • Weitere Bedingungen des Darlehensvertrags bleiben gleich
  • Wenig Verhandlungsspielraum für den Kreditnehmer

VARIANTE

Umschuldung

  • Oft günstigerer Zinssatz
  • Darlehensvertrag kann individuell angepasst werden
  • Schnellere Entschuldung bei gleichbleibender Rate

  • Höherer bürokratischer Aufwand
  • Erneute Vorlage von Unterlagen erforderlich
  • Kosten für Grundbuch und Notar

Was Sie bei der Anschluss­fi­nan­zierung beachten sollten

Wie geht es mit meiner Finanzierung weiter? Idealerweise sollten Sie sich schon frühzeitig mit dieser Frage beschäftigen und bereits vor Ablauf der Zinsbindung verschiedene Angebote einholen und vergleichen. Ab einem Jahr vor Ende der Zinsbindungsfrist können Sie die Anschlussfinanzierung zu den aktuellen Konditionen festmachen. Sie haben also genügend Zeit, um sich zu informieren und verschiedene Varianten zu prüfen.

In der Regel ist seit Ihrer Erstfinanzierung einige Zeit vergangen. Vielleicht haben sich Ihre Lebensumstände verändert. Die Anschlussfinanzierung ist deshalb eine gute Gelegenheit, um das Darlehen an die aktuelle finanzielle und persönliche Situation anzupassen. Keine Sorge, wenn Sie mit der Anschlussfinanzierung nicht die gesamte Restschuld abdecken. Eine dritte oder vierte Finanzierungsrunde stellt kein Problem dar. Das macht vor allem Sinn, wenn die Zinsen aktuell hoch sind. Dann sollten Sie nur eine kurze Laufzeit wählen, um in wenigen Jahren vielleicht von günstigeren Konditionen zu profitieren. Bei niedrigen Hypothekenzinsen hingegen lohnt sich in der Regel eine lange Zinsbindung.

Forward-Darlehen

Die Zinsen sind niedrig, drohen aber zu steigen: eine unschöne Vorstellung für alle, die noch eine Anschlussfinanzierung benötigen. Zum Glück können Sie sich die günstigen Zinsen von heute schon für morgen sichern – mit dem Forward-Darlehen. So profitieren Sie bei Ihrer Anschlussfinanzierung von guten Konditionen, selbst wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gestiegen sind. Umgekehrt gilt das aber auch, wenn die Zinsen sinken. Denn ein abgeschlossenes Forward-Darlehen ist verbindlich und muss in Anspruch genommen werden. Auch wenn die Zinsen am Ende der Zinsbindung niedriger sind als die des Forward-Darlehens. Überlegen Sie sich deshalb gut, ob sich ein Forward-Darlehen lohnt.

Das Forward-Darlehen im Detail

Ihre Zinsbindung endet vielleicht erst in zwei, drei oder fünf Jahren. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich aber trotzdem schon aktuell günstige Zinsen sichern. Bei dieser Form der Anschlussfinanzierung vereinbaren Sie nämlich schon heute den Zinssatz, den Sie in der Zukunft für die Restschuld Ihres Darlehens bezahlen werden.

Wenn die Zinsbindung ausläuft, löst das Forward-Darlehen Ihre bestehende Finanzierung ganz bequem ab. Die monatliche Ratenzahlung und die Laufzeit beginnen erst, wenn der Kredit ausgezahlt wurde. Und das, obwohl Sie ein Forward-Darlehen bis zu 60 Monate im Voraus abschließen können.

Forward-Darlehen für die Prolon­gation oder Umschuldung

Prolongation oder Umschuldung: Auch wenn Sie sich für ein Forward-Darlehen entscheiden, haben Sie die Wahl. Denn bis auf die Besonderheit der frühen Zinssicherung ist das Forward-Darlehen ein klassisches Annuitätendarlehen.

Frühestens sechs bis zwölf Monate vor Zinsbindungsende kann eine Anschlussfinanzierung zu aktuellen Konditionen abgeschlossen werden. Anders beim Forward-Darlehen: Hier beträgt die Vorlaufzeit bis zu 60 Monate. Sie können also schon früh aktiv werden und ein Zinstief für Ihre Anschlussfinanzierung nutzen – unabhängig davon, ob Sie den Darlehensvertrag mit Ihrem Darlehensgeber verlängern oder zu einem neuen Finanzierungspartner wechseln möchten.

Tipps zur Finan­zierung

Mit der Anschlussfinanzierung geht Ihr Darlehen in die zweite Runde. Und das hat Vorteile für Sie. Denn eine Anschluss­finanzierung ist vor allem eine Chance, Ihren Darlehensvertrag zu optimieren. Ob Sie mit den Konditionen Ihres Darlehens nicht zufrieden waren, eine Option für Sondertilgungen vereinbaren möchten oder die Rate an Ihre neue Lebens­situation anpassen wollen: Jetzt ist der richtige Zeitpunkt dafür. Nutzen Sie die Anschluss­finanzierung, um Ihr Darlehen so zu gestalten, wie Sie es sich wünschen. Wo steckt Optimierungs­potenzial für Ihre Finanzierung? Wir haben die wichtigsten Tipps.

Optimieren Sie Ihre Finan­zierung

Nach Ihrer Erstfinanzierung wissen Sie selbst am besten, was Sie sich monatlich finanziell zutrauen können. Wenn Sie die bisherige Rate bequem bedient haben, sollten Sie diese auch bei der Anschlussfinanzierung beibehalten – selbst wenn hier der Zinssatz niedriger liegt. Dadurch, dass bei der Anschlussfinanzierung die Darlehenssumme geringer ist als bei der Erstfinanzierung, tilgen Sie automatisch mehr. Es gilt: Je höher die Tilgung, desto eher sind Sie schuldenfrei. Falls Sie also noch finanziellen Spielraum haben, können Sie den Tilgungssatz auch erhöhen und so das Darlehen schneller zurückzahlen.

Eine weitere Möglichkeit, um die Finanzierung zu verkürzen: Sondertilgungen. Wenn Sie diese Option in Ihrem Darlehensvertrag festschreiben, können Sie neben der monatlichen Rate auch weitere Zahlungen leisten und die Restschuld so deutlich verringern.

Vergleichen Sie frühzeitig

Bei Ihrer Erstfinanzierung haben Sie sicher verschiedene Angebote eingeholt und miteinander verglichen, bevor Sie sich entschieden haben. Warum sollte es bei der Anschlussfinanzierung also anders sein?

Zwar wird Ihnen Ihr bisheriger Finanzierungspartner in der Regel eine Prolongation anbieten, aber nicht unbedingt zu den besten Konditionen. Deshalb heißt es selbst aktiv werden. Im besten Fall haben Sie bereits verschiedene Angebote eingeholt, wenn Ihre Hausbank Ihnen ein Verlängerungsangebot schickt. Ab zwölf Monaten vor Ende der Zinsbindung haben Sie schon die Möglichkeit, die aktuellen Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung zu nutzen. Übrigens: Falls Sie sich mit einem Forward-Darlehen niedrige Zinsen sichern möchten, können Sie das bereits bis zu 60 Monate vor dem Ende der Zinsbindungsfrist tun.

Kosten beim Banken­wechsel

Vielleicht argumentiert Ihr bisheriger Darlehensgeber damit, dass der Wechsel zu einer anderen Bank für Ihre Anschlussfinanzierung aufwendig und mit hohen Kosten verbunden ist. Dabei ist dieser Prozess weder umständlich noch teuer. Oft zahlt es sich finanziell für Sie aus, das Kreditinstitut zu wechseln. Lassen Sie sich deshalb nicht verunsichern und rechnen Sie genau nach.

In der Regel kümmert sich der neue Darlehensgeber um die Details des Bankenwechsels. Sie müssen nur die Gebühren tragen, die durch die Grundschuldabtretung anfallen. Diese Kosten liegen jedoch normalerweise nur bei einigen hundert Euro. Schon bei einem Zinsunterschied von wenigen Zehntelprozent haben Sie die Gebühren also schon wieder eingespart – und profitieren darüber hinaus langfristig von den günstigen Konditionen.