Worauf sollte man bei einem Vergleich von Baufi­nan­zie­rung­s­an­ge­boten achten?

Zahlreiche Portale im Internet bieten einen kostenlosen Vergleich von Baufinanzierungen an. Derartige Vergleichsportale sind auch für Konsumentenkredite lange bekannt. Ebenso lange bekannt ist daher auch das Kernproblem solcher automatisierter Vergleiche: Kreditangebote sind immer individuell und es ist nicht sicher, dass Ihnen die als Vergleichsergebnis angezeigten Konditionen auch tatsächlich angeboten werden. Im Fall einer Baufinanzierung sind sogar nochmals deutlich mehr Variablen und Rahmenbedingungen zu berücksichtigen, weswegen derartige Portale sogar eher an ihre Grenzen stoßen als bei Konsumentenkrediten.

Vergleichen Sie stets den effektiven Jahreszins!

Der Nominalzins ist kein geeignetes Vergleichskriterium für Baufinanzierungen, da neben den Zinsen weitere Finanzierungskosten anfallen. Dazu zählen die Bearbeitungsgebühr und gegebenenfalls die Provision für den Kreditvermittler. Beides ist im effektiven Jahreszins berücksichtigt, weswegen dieser deutlich aussagekräftiger ist als der Nominalzins. Auch das Disagio ist im effektiven Jahreszins enthalten, sofern es erhoben wird. Letztlich stellt das Disagio eine Vorauszahlung auf die zu entrichtenden Zinsen dar, die sofort bei der Auszahlung des Kredits zu leisten ist. Für private Bauherren ergibt es wenig Sinn, ein Disagio zu vereinbaren. Wird eine Immobilie als Kapitalanlage erworben, kann dies aus steuerlichen Gründen anders aussehen.

Weitere Nebenkosten der Finanzierung

Besondere Aufmerksamkeit erfordern beim Vergleichen verschiedener Angebote diejenigen Nebenkosten, die nicht im effektiven Jahreszins berücksichtigt sind. Dazu zählen die Kosten der Wertermittlung der Immobilie, die auch als „Schätzkosten“ bezeichnet werden. Um den Finanzierungsrahmen festzulegen, muss die Bank den Wert der zu beleihenden Immobile ermitteln. Den dazu erforderlichen Aufwand stellt sie dem Kunden in Rechnung. Wichtig ist auch, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe Bereitstellungszinsen erhoben werden. Diese fallen für den Zeitraum zwischen der Finanzierungszusage und der Auszahlung des Darlehens an. Auch Flexibilität bei der Tilgung der Hypothek wird gewöhnlich separat berechnet. Soll ein Teil des Darlehens vorzeitig zurückgezahlt werden, ist diese Sondertilgung oft mit zusätzlichen Kosten verbunden. Dasselbe gilt, wenn die Hypothek komplett vorzeitig getilgt werden soll. In diesem Fall wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Die optimale Finanzierung muss individuell ermittelt werden

Steht die Darlehenssumme fest, müssen zwei wichtige Entscheidungen getroffen werden. Die erste betrifft die Dauer der Zinsfestschreibung. Da die Zinsen derzeit niedrig sind, ist es in der Regel als vorteilhaft zu werten, wenn diese günstigen Zinsen für einen langen Zeitraum festgeschrieben werden. Die zweite Entscheidung betrifft die anfängliche Tilgungsrate. Aufgrund der moderaten Zinsbelastung sind heute höhere anfängliche Tilgungen üblich als früher. Je höher die Tilgung und je länger die Zinsbindung sind, desto geringer ist das Risiko, durch steigende Zinsen Probleme bei der später erforderlichen Anschlussfinanzierung zu bekommen. Beides ist also sehr wichtig für den Vergleich von Baufinanzierungen. Um hier eine optimale Strategie festzulegen, empfiehlt sich eine individuelle Beratung. Dabei ist nicht nur die aktuelle Einkommenssituation in den Fokus zu nehmen, sondern auch mögliche Unsicherheiten bezüglich der künftigen Einkommensentwicklung. So können Sie sicher sein, typische Fehler bei einer Baufinanzierung zu vermeiden.