Sascha Weinand

Worauf sollte man bei einem Vergleich von Baufi­nan­zie­rung­s­an­ge­boten achten?

Zahlreiche Online-Portale bieten einen kostenlosen Vergleich von Baufinanzierungen an. Das erscheint zunächst schnell und einfach. Solch automatisierte Vergleiche haben jedoch ein Kernproblem: Sie können nicht bis ins Detail auf Ihre individuelle Situation eingehen. Insbesondere bei einer Baufinanzierung sind jedoch zahlreiche Variablen und Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. Vergleichsportale geben daher eher einen ersten groben Überblick über marktübliche Konditionen und eine ungefähre Kostenkalkulation, sollten aber nie eine persönliche Baufinanzierungsberatung ersetzen.

Nur mit identischen Eckpunkten klappt der Vergleich 
Möchten Sie unterschiedliche Baufinanzierungen vergleichen, müssen den Angeboten die gleichen Eckpunkte zugrunde liegen. Was zunächst banal klingt, ist in der Praxis oftmals gar nicht so einfach zu bewerkstelligen. Denn nicht alle Online-Vergleichsportale stellen beispielsweise die gleichen detaillierten Abfragen oder führen Kosten und Gebühren transparent auf. Wichtig ist in jedem Fall die Angabe über die genaue Höhe des Finanzierungsbetrags, die Höhe der Tilgung, eventuelle Sondertilgungswünsche sowie die gewünschte Sollzinsbindung. Gute Vergleichsgrößen sind der Effektivzinssatz und die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung. Wichtig ist auch, dass Sie alle Nebenkosten der Finanzierung kennen und einbeziehen.

Wie lange binden, wie schnell tilgen?
Steht die Darlehenssumme fest, müssen die Dauer der Zinsfestschreibung und die anfängliche Tilgungsrate festgelegt werden. Bei den derzeit sehr niedrigen Zinsen sollten diese in der Regel für einen langen Zeitraum festgeschrieben werden. Aufgrund der moderaten Zinsbelastung sind heute auch höhere anfängliche Tilgungen üblich als früher. Je höher die Tilgung und je länger die Zinsbindung sind, desto geringer ist das Risiko, durch steigende Zinsen Probleme bei einer später erforderlichen Anschlussfinanzierung zu bekommen. Beides ist also sehr wichtig für den Vergleich von Baufinanzierungen.

Nicht unterschätzen: Wichtige Nebenkosten der Finanzierung
Besondere Aufmerksamkeit erfordern beim Vergleichen verschiedener Angebote diejenigen Nebenkosten, die nicht im effektiven Jahreszins berücksichtigt sind. Dazu zählen die Kosten der Wertermittlung der Immobilie, die auch als „Schätzkosten“ bezeichnet werden. Um den Finanzierungsrahmen festzulegen, muss die Bank den Wert der zu beleihenden Immobilie ermitteln. Den dazu erforderlichen Aufwand stellt sie dem Kunden in Rechnung.
Wichtig ist auch, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe Bereitstellungszinsen erhoben werden. Die Bereitstellungszinsen fallen für den Zeitraum zwischen der Finanzierungszusage und der Auszahlung des Darlehens an. Manchmal vergehen nämlich ein bis zwei Jahre bis zur Fertigstellung eines Neubauprojekts. Für die Banken rechnet sich ein bereitgestelltes Darlehen nicht. Denn in der Zeit, in der sie das Geld bereithalten, der Kreditnehmer es aber nicht abruft, können Banken damit keinen Gewinn erzielen. Dafür sollen die Bereitstellungszinsen entschädigen. Die Höhe hängt immer von der Bank und den jeweiligen Kreditkonditionen ab.
Auch die Flexibilität bei der Tilgung der Hypothek wird gewöhnlich separat berechnet. Soll ein Teil des Darlehens vorzeitig zurückgezahlt werden, ist diese Sondertilgung oft mit zusätzlichen Kosten verbunden. Dasselbe gilt, wenn die Hypothek komplett vorzeitig getilgt werden soll. In diesem Fall wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

Nichts verschenken: Mögliche Fördergelder einbeziehen
Staatliche Förderungen können bei der Baufinanzierung eine echte finanzielle Entlastung darstellen – Sie müssen Ihre Möglichkeiten jedoch kennen und die Zahlen bei einem Baufinanzierungsvergleich entsprechend berücksichtigen. Beispielsweise können Eigentümer selbst genutzter Immobilien von Wohn-Riester profitieren, für Familien mit Kindern kommt das Baukindergeld hinzu. Die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert unter gewissen Voraussetzungen den Kauf oder Bau eines Eigenheims sowie die energetische Sanierung. Auch einzelne Bundesländer oder Kommunen bieten Förderprogramme an – Auskunft kann hier meist das zuständige Bauamt geben.

Fazit: Die optimale Finanzierung muss individuell ermittelt werden
Für Ihre optimale Strategie bei der Baufinanzierung empfiehlt sich in jedem Fall eine individuelle Beratung. Nur so können Sie sicher sein, die beste Lösung für Ihre persönliche Situation zu erhalten und typische Fehler bei einer Baufinanzierung zu vermeiden.