Jörg Weisenberger

Wie viel Einkommen benötigt man für eine Baufi­nan­zierung?

Einfache Faustregeln erleichtern die Orientierung, haben aber ihre Tücken, wenn sie auf konkrete Einzelfälle angewandt werden. Dies ist eine dieser Faustregeln: Die monatliche Belastung durch die Baufinanzierung sollte 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens nicht übersteigen.

Falsch ist diese Regel sicher nicht, wenn Sie Ihre maximal tragbare monatliche Belastung durch die Finanzierung abschätzen möchten. Keine Bank wird einer höheren Finanzierung mit dem Argument zustimmen, dass der verbleibende Betrag ja schließlich noch knapp über dem Existenzminimum liege und Sie sich halt entsprechend einschränken müssen. Eine Finanzierung, die nur funktioniert, wenn in den nächsten 20 Jahren keine ungeplanten Ausgaben auf Sie zukommen, wird keine Prüfung einer Bank überstehen. Der Umkehrschluss ist aber nicht richtig. Wenn diese 40-Prozent-Regel eingehalten wird, bedeutet dies nicht zwingend, dass die Bank der Finanzierung zustimmen wird.

Geld für Rücklagen muss übrig bleiben

Von dem nach Abzug der monatlichen Raten verbleibenden Einkommen müssen Sie zunächst Ihre Lebenshaltungskosten bestreiten können. Dazu zählen alle regelmäßigen Ausgaben, also Lebensmittel und Kleidung ebenso wie Versicherungen, Strom, Müllgebühren und der Internetanschluss. Lebenshaltungskosten plus Kreditrate sollten zusammen nur so hoch sein, dass Sie noch Rücklagen für ungeplante Ausgaben und natürlich auch vorhersehbare Ausgaben wie Renovierungsarbeiten bilden können. Dieser Kalkulation sollte eine stabile Basis zugrunde liegen. Zwei feste Einkommen können selbstverständlich zu einem Haushaltseinkommen addiert werden. Momentane Nebeneinkünfte aus einem Minijob sollten hingegen in die Berechnung nicht einfließen. Natürlich spielen auch zahlreiche weitere Fragen bei der Beurteilung der langfristigen Tragfähigkeit eine Rolle. Dazu zählen die Dauer des Arbeitsverhältnisses und auch Fragen der Familienplanung. Auch bei Selbständigen ist zu prüfen, ob die Einnahmesituation sich bereits stabilisiert hat.

Das Internet beantwortet nicht alle Fragen

Letztlich werden Ihre Chancen auf eine Baufinanzierung nur im Rahmen einer individuellen Beratung wirklich zu beurteilen sein. Das klingt ein wenig nach einer Binsenweisheit, hat aber einen sehr konkreten Hintergrund. Im Jahr 2014 trat die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft, die 2016 in Deutschland in nationales Recht umgesetzt wurde. Dabei handelt es sich um eine Richtlinie des Verbraucherschutzes, die Privathaushalte vor einer Überschuldung schützen soll. Für Privatkunden ergaben sich daraus zwei wichtige Konsequenzen. Erstens stieg die Bedeutung des Einkommens bei der Prüfung einer Immobilienfinanzierung und die Bedeutung eines möglicherweise vorhandenen höheren Eigenkapitals sank. Zweitens mussten Banken die Tragfähigkeit nicht nur für die Dauer der eigenen Finanzierung prüfen, sondern für die gesamte Dauer der Finanzierung inklusive aller irgendwann anstehenden Anschlussfinanzierungen. Das bedeutete letztlich, dass auch bei 40-jährigen Kreditnehmern die zu erwartende Altersrente geprüft werden musste. Da die Banken für Fehlberatungen hafteten, legten sie die Richtlinie vorsichtshalber sehr streng aus. Sie werden also bei Recherchen im Internet (oder sogar bei Gesprächen im Bekanntenkreis) viele Beispiele aus den Jahren 2016 und 2017 finden, in denen Banken die Finanzierung einer Immobilie wegen eines zu geringen Einkommens abgelehnt haben, obwohl dafür eigentlich kein Grund erkennbar ist. Inzwischen hat der Gesetzgeber einige Korrekturen vorgenommen und ein Einkommen, das vor zwei Jahren nicht für eine Immobilienfinanzierung gereicht hätte, kann heute wieder reichen.