Jörg Weisenberger

Baube­sch­reibung

Jedes Jahr erfüllen sich zahlreiche Deutsche den Traum vom Eigenheim. Während der Planungsphase sollten Sie die Angebote aller verfügbaren Unternehmen gründlich miteinander vergleichen, um sich für den besten Dienstleister entscheiden zu können. Diese Aufgabe ist aufgrund des ungleichen Leistungsumfangs der Anbieter stets eine große Herausforderung. Daher stellt die Baubeschreibung eine wichtige Entscheidungsgrundlage für Sie dar.

Es ist jedoch nicht immer leicht, die Angebote mit individuellen Bauleistungen zu überprüfen und die kleinen Unterschiede klar zu erkennen. Deshalb erfahren Sie nachfolgend, auf welche Details Sie bei einer Baubeschreibung oder auch Bauleistungsbeschreibung besonders viel Wert legen sollten.


Was ist eine Baubeschreibung?
Eine Baubeschreibung enthält alle bedeutenden Eckdaten für die Errichtung eines Neubaus. Neben Leistungsumfang und Bauausführung werden auch die eingesetzten Baumaterialien in der Baubeschreibung zusammengefasst. 

 

Eine Baubeschreibung enthält:

  • Allgemeines zu dem Bauvorhaben (z.B. Dauer, Umfang, Zweck, Kosten)
  • Ausstattung und Baumaterialien (z.B. Bodenbeläge, Fenster, Türen, Dämmung, Hersteller)
  • Bauvorgaben und Ausführung (z.B. Nettogrundfläche, Bebauungsdichte, Energieeffizienz)
  • Angaben rund um den Erfüllungsort (z.B. Baugrundbeschaffenheit, Schallschutz, Grundwasserverhältnisse)
  • Sonstige Anlagen (z.B. Lagepläne, Konstruktionspläne, Termine und Abläufe)


Wozu dient die Baubeschreibung?
Die Baubeschreibung stellt einen wichtigen Aspekt des Bau- und Kaufvertrags für eine Immobilie dar. Sie dient als rechtliche Absicherung zwischen dem Bauherren und der Baufirma. Es werden sämtliche Positionen, welche von Seiten der Baufirma zu erfüllen sind, aufgelistet. Der Bauherr wird dadurch rechtlich verpflichtet, die erbrachten Leistungen zu zahlen. 

 

Eine Baubeschreibung wird benötigt, wenn:

  • ein Haus verkauft wird
  • beim Bauamt ein Bauantrag für einen Neu-, An- oder Umbau eingereicht wird
  • Ein Kreditgeber im Zuge einer Baufinanzierung das Geld für das Bauprojekt stellt (diese Unterlagen braucht die Bank)


Von wem wird eine Baubeschreibung erstellt?
Die Baubeschreibung Ihres Gebäudes wird in der Regel von der Baufirma gestellt. Die Bauleitung ist als fachkundige Person für die Bauausführung verantwortlich. Zudem koordiniert der Bauführer das zuständige Personal sowie den Einsatz von Baumaterialien. In Einzelfällen können zudem Architekten gemeinsam mit dem Bauträger die Baubeschreibung erstellen. 


Achten Sie auf konkrete Angaben in der Baubeschreibung
Ein Anbieter legt Ihnen mit der Baubeschreibung ein vollständiges Konzept für den Bau Ihres Eigenheims vor. Darin sind sämtliche Leistungen enthalten, die Sie als Bauherr von dem jeweiligen Dienstleister erwarten können. Somit stellt sie das zentrale Entscheidungskriterium für die Wahl eines geeigneten Anbieters dar. Da die Baubeschreibung somit von enormer Bedeutung ist, sollten Leistungen darin stets deutlich und konkret aufgeführt sein. Klare Formulierungen vermeiden missverständliche Vereinbarungen für beide Seiten. 

Das Bauunternehmen wird womöglich eine andere Vorstellung von „modernem Dämmmaterial“ oder „hochwertigen Materialien“ haben als Sie. Bestehen Sie stattdessen auf eine detaillierte und vor allem verständliche Aufführung der geplanten Maßnahmen. Entscheidend sind neben der Bauausführung sowie der Art und Qualität aller verwendeten Baustoffe insbesondere die technische Ausstattung der Immobilie. Wenn sämtliche dieser Punkte unmissverständlich aufgelistet wurden, erhalten Sie die erwartete Qualität. 


Sichern Sie sich das einseitige Anordnungsrecht bei der Baubeschreibung
Legen Sie bereits vor dem Vertragsabschluss so viele Details wie möglich fest und lassen Sie diese in die Baubeschreibung aufnehmen. Auf diese Weise setzen Sie Ihre persönlichen Vorstellungen ohne zusätzliche Kosten durch und müssen diese später nicht als Sonderwunsch beantragen. Dabei können Sie in der Baubeschreibung sogar konkrete Marken als Standard für die Ausstattung Ihrer Immobilie festlegen. Zusätzlich ist es möglich, sich das "einseitige Anordnungsrecht" vertraglich zu sichern. Ohne dieses kann das Bauunternehmen Ihre Änderungswünsche ohne jegliche Begründung verweigern oder von Ihnen die gesamte Finanzierung verlangen. 


Beachten Sie Exklusivleistungen in der Baubeschreibung 
Für die zu erwartenden Kosten ist es sehr wichtig, Inklusivleistungen von Exklusivleistungen zu unterscheiden. Manchmal geht aus den übersandten Dokumenten nicht eindeutig hervor, dass es sich bei Exklusivleistungen um bauliche Maßnahmen handelt, die der Anbieter gesondert berechnet. Einige Bauunternehmen sichern ihren Kunden unter anderem zu, dass der benötigte Baustrom bis zu einer Höhe von X Euro übernommen wird. Zu beachten ist, dass diese Vereinbarung lediglich festlegt, dass Sie für sämtlichen Baustrom über der vereinbarten Grenze selbst aufkommen müssen. Weiterhin machen manche Dienstleister das Angebot, dass der Erdaushub bei einer bestimmten Bodenklasse vollständig übernommen wird. Diese liegt womöglich jedoch nicht vor, sodass für Sie außerplanmäßige Kosten entstehen können.

Grundsätzlich können Sie davon ausgehen, dass das Bauunternehmen keine Leistungen erbringt, die nicht entsprechend ausdrücklich mit Ihnen innerhalb der Baubeschreibung vertraglich vereinbart wurden. Achten Sie deshalb darauf, dass der Anschluss an die öffentlichen Versorgungsnetze für Strom, Wasser und Gas als Inklusivleistung aufgeführt ist. Selbst bei einem schlüsselfertigen Komplettpaket enden die Leitungen häufig einen Meter vor dem Fundament. Schließlich sind auch die Planungsleistungen nur selten inbegriffen. Stellen Sie deshalb sicher, dass alle erforderlichen Bauschritte in der Bauleistungsbeschreibung aufgeführt sind. Andernfalls werden sie weggelassen oder verursachen zusätzliche Kosten. In jedem Fall lohnt sich eine ausführliche Beratung mit Ihrem Baufinanzierungsspezialisten.


Weshalb sollte ich eine Baubeschreibung prüfen lassen?
Segnet ein Laie eine Baubeschreibung unkritisch ab, bestehen viele Risiken. Deshalb sollte eine Baubeschreibung unbedingt von einem objektiven und qualifizierten Experten geprüft werden. Immobilien sind eine kostspielige Investition, weshalb Fehler dementsprechend teuer werden können. Als Schlüsseldokument für eine mängelfreie und angemessen bepreiste Immobilie hält die Baubeschreibung fest, was der Bauträger zum vereinbarten Preis liefern muss. Ein vermeintliches Schnäppchenhaus kann mit einer anstehenden Modernisierung, Baumängeln oder Bauschäden einher gehen. Eine unabhängige Prüfung der Baubeschreibung von einem Experten hilft dabei, einen finanziellen Alptraum zu vermeiden. 

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