Neue Grund­steuer kommt – aber wie?

Ab 2025 werden rund 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet. Die Zeit drängt also für ein neues Grundsteuer-Modell. Dessen konkrete Ausgestaltung könnte allerdings von Bundesland zu Bundesland recht unterschiedlich sein. Hier der aktuelle Zwischenstand.

Rund um die Grundsteuer-Reform gibt es immer noch einigen Klärungsbedarf. Und ob sie – wie angekündigt – deutschlandweit kostenneutral wird, bleibt abzuwarten. Die einzelnen Bundesländer bringen sich mit ihren Vorstellungen der Umsetzung jedenfalls in Position. 

Berlin will wie Thüringen, Rheinland-Pfalz, Bremen, Sachsen-Anhalt und Brandenburg das von der Bundesregierung vorgeschlagene neue Grundsteuer-Modell übernehmen. Dabei fließen neben Grundstücksfläche und Bodenrichtwert auch Immobilienart, Nettokaltmiete, Gebäudefläche und Gebäudealter mit ein.

Andere Länder möchten einen eigenen Weg gehen, was eine Öffnungsklausel ermöglicht. In Bayern etwa soll der Wert der Immobilie keine Rolle spielen, Sachsen wiederum will unterschiedliche Messzahlen für Gewerbe und Wohnen festlegen. Dem folgt auch das Saarland, wo andernfalls eine Benachteiligung von Wohneigentümern befürchtet wird. 

Die neuen Grundsteuerwerte werden auf den 1. Januar 2022 erstmals festgestellt (Hauptfeststellungszeitpunkt) und der Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 zugrunde gelegt. Der Hauptfeststellungszeitraum beträgt künftig sieben Jahre, so dass die nächste Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2029 erfolgt.

Hintergrund: Alte und neue Berechnung der Grundsteuer

Die Höhe der Grundsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Hebesätze der Kommunen schwanken zwischen 340 und 900 %. Außerdem basiert die bisherige Berechnung auf alten Grundstückswerten, die auf Feststellungen aus dem Jahr 1964 (im Westen) und 1935 (im Osten) beruhen. Das verstoße gegen das Gleichheitsprinzip, urteilte das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 und leitete eine Grundsteuerreform ein.

Momentan wird die Grundsteuer B (baulich) wie folgt berechnet:
Einheitswert x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Jahresgrundsteuer
Für die Ermittlung des Einheitswerts wird die Quadratmeterzahl des Grundstücks mit dem entsprechenden Bodenwert aus den Jahren 1964 oder 1935 multipliziert. Die Grundsteuermesszahl legt fest, welcher Teil des Einheitswertes steuerpflichtig ist. Hierfür gelten strenge Vorschriften aus dem Steuergesetz. Der Hebesatz wiederum ist ein individuell von den Gemeinden festgelegter Wert, der letztlich die Steuerlast bestimmt. Beim Hebesatz herrschen innerhalb Deutschlands starke regionale Unterschiede.

Die Gesetzesänderung sieht vor, dass sich die Grundsteuer auch künftig in drei Schritten berechnet:
Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz
Damit bleibt die Grundsteuer wertabhängig.

 

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