| Immobilienkauf | Philipp Burk

Erbbau­recht – lohnt sich das?

Wer kein Grundstück kaufen, aber ein Haus besitzen möchte, für den ist das Erbbaurecht oftmals eine gute Lösung. Das Erbbaurecht bezeichnet nämlich das Recht, auf dem Grundstück eines anderen zu bauen oder eine darauf befindliche Immobilie zu kaufen. Klingt erst einmal gut, aber lohnt sich das wirklich?

Erbbaurecht kurz definiert 
Das Erbbaurecht ermöglicht den Kauf oder den Bau und die Nutzung einer Immobilie, ohne selbst Eigentümer des Grundstücks zu sein. Dieses bleibt im Besitz des Erbbaurechtgebers. Der Bauherr bzw. Käufer, also der Erbbaurechtnehmer, zahlt dem Erbbaurechtgeber für die Nutzung des Grundstücks eine Art Miete bzw. Pacht – den sogenannten Erbbauzins.  

 

Erbbauzins – wie hoch ist er? 
Wie eben bereits geschildert, zahlt der Erbbaurechtnehmer an den Erbbaurechtgeber einen monatlichen oder jährlichen Erbbauzins. Dessen Bemessungsgrundlage ist in den meisten Fällen der Bodenwert – daher liegt der Erbbauzins oft bei 4 bis 6 Prozent des Grundstückwerts. Der Erbbauzins kann alle drei Jahre angepasst werden, auch Indexverträge mit Inflationsausgleich sind möglich.  

 

Erbbaurecht – Laufzeit des Vertrags 
Das Grundstück wird dem Erbbaurechtnehmer für einen definierten Zeitraum überlassen. Der Erbbaurechtsvertrag kann bis zu 99 Jahre laufen und darüber hinaus beliebig oft verlängert werden. Im Fall, dass der Erbbauvertrag ausläuft, geht die Immobilie in das Eigentum des Erbbaurechtgebers über. Der Erbbaurechtnehmer erhält dann eine Entschädigung, deren Höhe vom jeweiligen Vertrag abhängt – üblich sind 66 bis 75 Prozent des Immobilienwertes.  

 

Erbbaurechtsgesetz regelt das Erbbaurecht 
In Deutschland wird das Erbbaurecht im Erbbaurechtsgesetzt (ErbbauRG) geregelt. Es ist bundesweit einheitlich und wurde bereits 1919 erlassen. Seitdem erfuhr es einige Änderungen und Ergänzungen. Erbbaurechtgeber und -nehmer schließen einen Erbbaurechtsvertrag ab, der wie der Kaufvertrag für die Immobilie von einem Notar beurkundet werden muss. Das Erbbaurecht wird anschließend in das Grundbuch des Grundstücks in Abteilung II und in ein separates Erbbaugrundbuch eingetragen. 

 

Erbpacht oder Erbbaurecht – was ist der Unterschied? 
Die Erbpacht ist im Grunde ein veralteter Begriff für das Erbbaurecht. Beide Ausdrücke werden heute synonym verwendet. Auch der Erbbauzins wurde früher als Erbpacht bezeichnet. Wann immer Ihnen also der Begriff Erbpacht unterkommt, ist entweder das Erbbaurecht als Ganzes gemeint – also Ihr Recht, auf dem Grundstück eines anderen eine Immobilie zu nutzen – oder der Erbbauzins im Speziellen. 

 

Erbbaurecht bietet einige Vorteile 
Erfüllen Sie sich Ihren Traum vom Eigenheim über das Erbbaurecht, kann das durchaus einige Vorteile für Sie haben: 

1. Die Finanzierung des Grundstücks entfällt 

2. Aus finanzieller Sicht erhöht sich dadurch Ihr Eigenkapitalanteil 

3. Gleichzeitig sinkt der Finanzierungsbedarf 

4. Dadurch verbilligt sich in der Regel das Darlehen  

Auch der Erbbaurechtgeber profitiert, weil er sein Grundstück nicht aus der Hand geben muss. Das ist gerade für viele Städte und Gemeinden die Motivation, verstärkt auf Erbbaurechte zu setzen. 

 

Erbbaurecht – lohnt es sich also in jedem Fall? 
Das Erbbaurecht scheint insbesondere aus finanzieller Sicht für den Erbbaurechtnehmer bei der Baufinanzierung nur Vorteile zu bieten. Es lohnt sich aber genauer hinzuschauen und nachzurechnen. Schließlich muss der Erbbauzins über die gesamte Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags gezahlt werden. Bei einer angenommenen Vertragsdauer von 50 Jahren und einem Erbbauzins von 5 % könnte eine Beispielrechnung so aussehen: 

  • Marktwert des Grundstücks: 100.000 € 
  • Jährlicher Erbbauzins 5 %: 5.000 € 
  • Nach 50 Jahren gezahlt: 250.000 € 

Nach 50 Jahren hätten Sie in diesem Fall also das 2,5-fache des ursprünglichen Marktwerts des Grundstücks gezahlt. Dabei sind mögliche Steigerungen der Erbpacht noch nicht mit eingerechnet – der Erbbauzins darf alle drei Jahre angepasst werden. Außerdem gehört Ihnen das Grundstück nach diesen 50 Jahren noch nicht einmal – Sie haben lediglich „Miete“ gezahlt. 

 

Das Erbbaurecht lohnt sich also tatsächlich meist nur dann, wenn wenig Eigenkapital vorhanden ist und dennoch ein Eigenheim finanziert werden soll. Manchmal ist das Erbbaurecht auch die einzige Möglichkeit an ein bestimmtes Grundstück in einer besonders beliebten Lage zu gelangen. 

 

Mitspracherecht im Erbbaurechtsgesetz 
Das Erbbaurechtsgesetz räumt dem Grundstückseigentümer, also dem Erbbaurechtgeber, einige Mitspracherechte ein. Es ist nämlich ein weit verbreiteter Irrtum, dass der Erbbaurechtgeber lediglich bei seinem Grundstück mitbestimmen darf, bei der Immobilie – die er ja verkauft hat – aber außen vor ist. Dem ist nicht so. Auch bei bestimmten Dingen, die Veränderungen an der Immobilie und deren Nutzung betreffen, kann der Erbbaurechtgeber sein Veto einlegen. Dieses Veto muss allerdings begründet sein. Können sich die Parteien nicht einigen, muss ein Gereicht darüber entscheiden. Ein prinzipielles Mitspracherecht besteht bei diesen Punkten: 

  • Weitervermietung der Immobilie 
  • Anbau an der Immobilie 
  • Umbau der Immobilie 
  • Sonstige bauliche Veränderungen an der Immobilie  
  • Höhe des Beleihungswerts der Immobilie 

 

Insbesondere der letzte Punkt kann sich für Sie als Erbbaurechtnehmer als Kostenfalle entpuppen. Ist die Immobilie beispielsweise sanierungsbedürftig, würden Sie beim Kauf direkt mehr Geld von der Bank aufnehmen wollen, um auch die Sanierung finanzieren zu können. Die Bank würde den Zustand der Immobilie und die geplanten Sanierungsmaßnahmen analysieren, den Verkehrswert neu berechnen und die Beleihungsgrenze erhöhen. Schließlich würde dank der Sanierung auch der Wert der Immobilie steigen. Sie als Käufer könnten dann wie gewünscht einen höheren Kredit aufnehmen.  

 

An einem höheren Verkehrswert hat der Erbbaurechtgeber allerdings kein Interesse. Denn wie bereits geschildert: Läuft der Erbbauvertrag aus, geht die Immobilie in das Eigentum des Erbbaurechtgebers über, wofür er eine Entschädigung in Höhe von meist 66 bis 75 Prozent des Immobilienwertes zahlen muss. 

 

In einem solchen Fall kann der Erbbaurechtgeber also eher ein Interesse daran haben, den Verkehrswert der Immobilie niedrig zu halten und seine Zustimmung zur Sanierung zu verweigern. Sie müssten dann Ihre Finanzierung rückabwickeln und mit hohen Kosten rechnen. 

 

Erbbaurecht hat auch Nachteile 
Lassen Sie uns hier also noch einmal in aller Kürze die möglichen Nachteile des Erbbaurechts aufführen: 

  • Als Erbbaurechtnehmer sind Sie nicht Eigentümer des Grundstücks 
  • Sie können über Ihre eigene Immobilie nicht frei verfügen aufgrund des Mitspracherechts 
  • Der Erbbauzins muss über die gesamte Laufzeit des Vertrags gezahlt werden  

 

Erbbauzins – wie oft darf er erhöht werden? 
Das Erbbaurechtsgesetz regelt, dass der Erbbauzins alle drei Jahre angepasst werden darf. Dabei dient meistens der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts als Orientierung. Ist dieser Index in den betrachteten drei Jahren gestiegen, kann der Erbbaurechtgeber die Höhe des Erbbauzins ebenfalls entsprechend erhöhen. 

 

Erbbauzins – wie lange muss er gezahlt werden? 
Grundsätzlich muss der Erbbauzins so lange gezahlt werden, wie das Erbbaurecht vertraglich vereinbart ist. Stellt sich also die Frage: Wann erlöscht das Erbbaurecht? Das kann in zwei Fällen geschehen: 

1. Bei Ablauf der vereinbarten Erbbaurechts-Dauer (meist zwischen 50 und 99 Jahren) 

2. Beim Heimfall 

 

Erbbaurecht - was ist der Heimfall? 
Der Heimfall bezeichnet im Erbbaurecht, dass die Immobilie wieder dem Erbbaurechtgeber „anheim“ fällt, also zurück in seinen Besitz fällt. Oder anders gesagt: Beim Heimfall kündigt der Erbbaurechtgeber den Erbbaurechtsvertrag. Das darf er natürlich nur aus triftigen Gründen – das kann zum Beispiel in folgenden Fällen sein: 

  • Insolvenz des Erbbaurechtnehmers – dadurch zwei Jahre in Folge Verzug der Erbpacht-Zahlungen 
  • Vernachlässigung der Immobilie durch den Erbbaurechtnehmer 
  • Tod des Erbbaurechtnehmers 
  • Verstoß gegen den Bebauungsplan beim Bau der Immobilie durch den Erbbaurechtnehmer 

In allen Fällen geht die Immobilie wieder in den Besitz des Erbbaurechtgebers zurück – dafür muss er dem Erbbaurechtnehmer allerdings die vertraglich festgelegte Entschädigung zahlen. Und: Eventuell ausstehende Forderungen von der Bank gehen ebenfalls an den Erbbaurechtgeber über. 

 

Erbbaurecht - was passiert, wenn es ausläuft? 
Die meisten Grundstücke mit Erbbaurecht werden von Gemeinden und der Kirche vergeben. Läuft hier das vertraglich vereinbarte Erbbaurecht aus, ist die Chance sehr hoch, dass der Vertrag einfach verlängert wird. Solche Institutionen haben nämlich meist kein Interesse daran, das Grundstück selbst zu nutzen. Grundsätzlich kann beim Auslaufen des Erbbaurechts aber Folgendes passieren: 

  • Erbbaurechtgeber macht kein Verlängerungsangebot: Die Immobilie fällt wieder in den Besitz des Erbbaurechtgebers zurück. Dafür zahlt er dem Erbbaurechtnehmer eine Entschädigung. 
  • Erbbaurechtgeber bietet Verlängerung an: Sie akzeptieren die Verlängerung und alles läuft weiter wie gehabt. 
  • Erbbaurechtgeber bietet Verlängerung an: Sie lehnen ab – die Immobilie fällt wieder in den Besitz des Erbbaurechtgebers zurück und in diesem Fall steht Ihnen keine Entschädigung zu. 
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