| Baufinanzierung | Philipp Burk

Belei­hungswert und Marktwert – wird jetzt alles besser?

Der Beleihungswert einer Immobilie ist eine wichtige Größe einer Baufinanzierung. Doch wie wird der Beleihungswert berechnet? Und was hat er mit dem Marktwert einer Immobilie zu tun? All das und warum die geplante Novellierung der Beleihungswertermittlungsverordnung auf Kritik stößt, erfahren Sie hier.

Die Ermittlung des Beleihungswerts soll novelliert werden 

Beleihungswerte und Marktwerte von Immobilien klaffen in Deutschland immer weiter auseinander. Gründe hierfür sind unter anderem die stetig steigenden Immobilienpreise, ein sich änderndes Marktumfeld sowie Bewertungsinstrumente in Form von Kapitalisierungszinssätzen, deren Höhe nicht mehr zeitgemäß ist. Die Finanzaufsicht BaFin strebt daher eine Novellierung der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) an und hat ihre Vorschläge zur Konsultation gestellt. Der Verband der deutschen Pfandbriefbanken ist wenig begeistert vom Entwurf.   

„Sollten die Regeln so verabschiedet werden, würde die Chance zur dringend notwendigen Erneuerung der Immobilienbewertung ungenutzt verstreichen“, sagt vdp-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt. „Die Schere zwischen Markt- und Beleihungswerten wird so noch weiter auseinandergehen, pfandbriefdeckungsfähige Kreditanteile werden weiter schrumpfen.“ 

 

Hauptkritikpunkte des Verbands sind: 
- Unrealistische Mindestkapitalisierungszinssätze aus den 1960er Jahren 
- Beschränkung statistischer Bewertungsverfahren auf den Kleindarlehensbereich
- Zu geringe Anhebung der Kleindarlehensgrenze 
- Hoher administrativer Aufwand bei der Wertüberprüfung 

Es bleibt abzuwarten, ob die BaFin auf die Kritikpunkte eingeht und Ihre Vorlage nachbessert. 

 

Was ist eigentlich der Beleihungswert einer Immobilie? 
Banken brauchen Sicherheiten. Bei der Baufinanzierung wollen Banken deshalb sicherstellen, dass das Darlehen auch im Falle finanzieller Schwierigkeiten des Kreditnehmers zurückgezahlt werden kann – durch den Erlös aus einem Verkauf oder einer Zwangsversteigerung. Deshalb ermitteln sie im Rahmen der sogenannten Beleihungsprüfung den Beleihungswert einer Immobilie. Er stellt den Wert dar, der nach Schätzung des Kreditinstitutes jederzeit erzielt werden kann. Und zwar langfristig. Der Beleihungswert einer Immobilie muss meist 30 Jahre lang Bestand haben, denn so lange läuft in der Regel eine Baufinanzierung. 

 

Wie kann man den Beleihungswert berechnen? 
Der Beleihungswert ist grundsätzlich niedriger als der Marktwert der Immobilie – er entspricht also nicht der Kaufsumme oder den Baukosten. Grund dafür ist der Sicherheitsabschlag, den Banken bei der Beleihungswert-Berechnung abziehen. Um den Beleihungswert zu berechnen, nutzt man folgende einfache Formel: 

 

Beleihungswert = Verkehrswert der Immobilie abzüglich eines Sicherheitsabschlags 

 

Dieser Sicherheitsabschlag ist bei jeder Bank anders, liegt aber meistens bei ca. 10 bis maximal 20 % des Verkehrswertes

 

Beispiel: Der Verkehrswert einer Immobilie liegt bei 306.000 Euro. Damit die kreditgebende Bank den Beleihungswert berechnen kann, nimmt sie einen Sicherheitsabschlag von 10 %, was 30.600 Euro ausmacht. Die Rechnung lautet also:
306.000 Euro – 30.600 Euro = Beleihungswert von 275.400 Euro 

 

Baufinanzierung und Beleihungswert – wie hängt das zusammen? 
Hier kommt die Beleihungsgrenze ins Spiel. Die Beleihungsgrenze ist die maximale Summe, über die die Bank ein Immobiliendarlehen gewährt. Zur Ermittlung der Beleihungsgrenze zieht die Bank bei der Baufinanzierung vom Beleihungswert einen Risikoabschlag ab. Über die Höhe dieses Abschlags kann jede Bank selbst entscheiden. Der Abschlag soll Risiken der Wertminderung abfedern.  

 

Beleihungsgrenze = Beleihungswert - Risikoabschlag 

 

Der Risikoabschlag liegt meist zwischen 40 und 80 %. Folgende Werte sind üblich: 

- bei Lebensversicherungen: 40 bis 60 %  
- bei Hypothekenbanken: 60 bis 65 % 
- bei Sparkassen, Volksbanken, Raiffeisenbanken und Geschäftsbanken: 80 % 

 

Marktwert und Verkehrswert einer Immobilie – gibt es einen Unterschied?
Verkehrswert und Marktwert – beim Immobilienkauf werden diese Begriffe oft synonym gebraucht. Und tatsächlich lassen sich Marktwert und Verkehrswert parallel nutzen – sie sind sogar gesetzlich gleichgestellt.  

 

Wie wird der Marktwert einer Immobilie ermittelt? 
Um einen Immobilien-Marktwert zu ermitteln, kann eines der drei folgenden Verfahren angewendet werden. Es gibt dabei keine allgemeinen Richtlinien, mit welcher Methode gearbeitet werden soll – das handhaben die Banken individuell. 

 

Beleihungswert bestimmen: Vergleichswertverfahren 
Dieses Verfahren gilt als die präziseste Methode und bildet das tatsächliche Marktgeschehen  am realistischsten ab. Hier unterscheidet man zwischen dem direkten und indirekten Vergleichswertverfahren.  

 

Direktes Vergleichswertverfahren 
Beim direkten Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert über eine ähnliche, kürzlich verkaufte Immobilie in der näheren Nachbarschaft ermittelt. Zur Wertermittlung eines Grundstücks spielen dabei folgende Faktoren eine besondere Rolle:

- Lage
- Größe 
- Erschließung
- Art der Nutzung
- Beschaffenheit des Bodens 
- Gestaltung und Ausrichtung des Grundstücks 

 

Bei einem Haus oder einer Wohnung sind folgende Faktoren wichtig: 

- Größe
- Art des Gebäudes 
- Baulicher Zustand 
- Restnutzungsdauer
- Anzahl der Jahre, in denen das Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann 
- Gestaltung der Immobilie 
- Zustand und Qualität der Ausstattung 
- Energetischer Zustand der zu bewertenden Immobilie 

 

Formel zur Wertermittlung: 
Vergleichspreis / Fläche des Vergleichsobjekts x Fläche des zu bewertenden Objekts = Verkehrswert

 

Indirektes Vergleichswertverfahren 
Beim indirekten Vergleichswertverfahren schaut man sich Immobilien-Kaufpreise aus der Vergangenheit an. Anhand von Kriterien wie z. B. Baujahr, Lage und Art der Immobilie werden die Kaufpreise segmentiert. Die Durchschnittspreise aller Segmente fließen dann unter Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen in das indirekte Vergleichswertverfahren ein.  

 

Formel zur Wertermittlung: 
Größe der Immobilie (m²) x Vergleichspreis pro m² = Verkehrswert

 

Beleihungswert bestimmen: Sachwertverfahren 
Ist ein Vergleichswertverfahren nicht möglich, beispielsweise wenn nicht genügend Vergleichsdaten vorliegen, kann der Wert auch über das Sachwertverfahren ermittelt werden.Hier werden die Kosten ermittelt, dieentstehen würden, wenn man das Haus neu errichtet – und zwar genauso wie dasbestehende Haus. Der Gesamtwert wird also rein materiell bestimmt, unter anderem anhand der momentanen Baustoffpreise. Aktuelle Nachfrage und Lage spielen kaum eine Rolle. Zur Berechnung werden herangezogen: 

- Bodenwert 
- Gebäudewert 
- baulicher Wert der zugehörigen Außenanlagen  

 

Beleihungswert bestimmen: Ertragswertverfahren
Hier berechnet sich der Beleihungswert aus dem Bodenwert und den zu erwartenden Mieteinnahmen. So kann man Rückschlüsse auf zukünftige Erträge ziehen. Das Ertragswertverfahren eignet sich also nur für Immobilien, die zur Kapitalanlage und somit zur Vermietung gedacht sind. 

 

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