Neuregelungen ab 2012 für die Immobilienbranche: Gesetze, Fördermittel, Bestimmungen
Immobilienvertriebe, Privatkunden-News von 11.01.2012

Einfacherer Regeln für Angehörigenmietverträge
Das Vermieten an Angehörige wird ab 2012 steuerlich klar geregelt. Vor allem bei Vermietungen innerhalb der Familie setzt der Vermieter zumeist eine Miete an, die unterhalb der Ortsüblichkeit liegt. Wollte er dafür Werbungskosten geltend machen, gab es oft Konflikte mit dem Finanzamt. Seit Anfang 2012 gilt eine 66-Prozent-Grenze zur Marktmiete. Liegt die Angehörigenmiete darüber, gehen die Finanzbehörden von einer Einkunftserzielungsabsicht aus; die Werbungskosten können voll abgezogen werden. Liegt sie unterhalb dieser Prozentmarke, muss der Vermieter sein vergünstigtes Mietverhältnis in einen entgeltlichen sowie einen unentgeltlichen Teil gliedern. Er darf nur für den entgeltlichen Teil Werbungskosten ansetzen.

Sechs Bundesländer erhöhen 2012 Grunderwerbsteuer
Zum 1. Januar erhöhte Schleswig-Holstein die Grunderwerbsteuer von 3,5 auf 5 Prozent, das Saarland von 4 auf 4,5. Am 1. März 2012 zieht Rheinland-Pfalz nach und erhöht von 3,5 auf 5 Prozent; Sachsen-Anhalt steigert den Steuersatz ebenfalls: von 4,5 auf 5 Prozent. Einen Monat später zieht Berlin nach und stockt von 4,5 auf 5 Prozent auf. Mecklenburg-Vorpommern hat eine Anhebung ab Mitte 2012 von 3,5 auf 5 Prozent auf dem Radar. Weitere Bundesländer wie Bremen denken über eine Erhöhung nach, haben allerdings noch nichts entschieden.

(Noch) keine Einigung bei Sanierungs-AfA
Im Vermittlungsausschuss des Bundesrats hat es Ende November 2011 keine Einigung über die Einführung einer steuerlichen Abschreibung für energetische Modernisierungen gegeben. Dabei schien eine Vereinbarung zwischen Bundesländern und Regierung nah, nachdem ein Kompromissvorschlag kommuniziert wurde. Dieser sah vor, dass für selbstgenutzte Wohnimmobilien bei durchgeführter energetischer Modernisierung ein bestimmter Abzug von der Steuerschuld möglich sein soll. Bei Maßnahmen an einer vermieteten Immobilie sollte eine Abschreibung von zehn Prozent für zehn Jahre eingeführt werden.
Damit seien laut Bundesfinanzministerium im Jahr 2013 Steuermindereinnahmen von 150 Mio. Euro zu erwarten, ansteigend auf 1,5 Mrd. Euro im Jahr 2021. Von diesen sollen Bundesländer und Kommunen etwa 57,5 Prozent pro Jahr übernehmen. Es bleibt zu hoffen, dass nachfolgende Sitzungen einen Durchbruch bringen. Viele Eigentümer stehen bei Sanierungsmaßnahmen Gewehr bei Fuß, warten aber auf eine Steuerlösung.

Geänderte Förderung bei altersgerechtem Umbau
Im Rahmen des Konjunkturpakets I hatte der Bund für das Programm „Altersgerecht Umbauen“ bis Ende 2011 Gelder für zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse zur Verfügung gestellt. Für 2012 stehen dafür keine Haushaltsmittel zur Verfügung. Aber seit Januar 2012 wird die KfW-Bank diese Förderung in einer Darlehensvariante als Eigenprogramm (Nummer 155) angeboten. Gefördert wird der Erwerb beziehungsweise der altersgerechte Umbau von Wohnungen. Dazu zählen schwellenfreie Eingangsbereiche, unterfahrbare Waschbecken, Grundrissänderungen etc. Neben Eigentümern und Vermietern können auch Mieter die Förderung in Anspruch nehmen; hierfür brauchen sie die Zustimmung ihres Vermieters. Das KfW-Darlehen umfasst 100 Prozent der förderfähigen Kosten, maximal 50.000 Euro pro Wohneinheit. Die Arbeiten müssen von Fachfirmen durchgeführt werden, die in ihren Rechnungen den adäquaten Umbau bestätigen.

Vermieter müssen Warmwasseranlagen auf Bakterien prüfen
Seit 1. November 2011 müssen Vermieter von Mehrfamilienhäusern mit einer zentralen Warmwasserbereitung (mindestens 400 Liter) diese einmal im Jahr auf das Legionellen-Bakterium hin untersuchen lassen; Legionellen können Lungenentzündungen auslösen. Die Vermieter müssen dem Gesundheitsamt melden, wenn ihr Gebäude über eine entsprechende Anlage verfügt. Nur Unternehmen, die bei den Behörden gelistet sind, dürfen die Kessel überprüfen. Die Prüfberichte müssen zehn Jahre aufbewahrt werden.